株式会社 愛和

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不動産投資・アパート経営とは?【アパート経営の特徴をわかりやすく解説】

不動産投資

アパート経営初心者のイメージ画像

お金について、将来的な不安を感じることが増えていませんか?

なかなか不況から抜け出せず、多くの方が昔と比べ給与所得が減少傾向にあるため、多くの方が節約だけでなく投資や資産運用を考えています。

多くある投資や資産運用の中で、サラリーマンや公務員の方々が不動産投資(アパート経営)を検討することが増加傾向です。

今回の記事では、投資初心者の方や1歩踏み出せない方へ「不動産投資(アパート経営)とは何か?」を理解して、その後どう考えていけばいいのかわかるようになります。

⇒「アパート経営」に関する無料ご相談をご希望の方はコチラをご確認ください。

不動産投資(アパート経営)とは?分類して整理する

「アパート経営」と一括りにして使われますが、大きく分けるとアパート経営は2種類に分けることができます。

この違いをまずは理解することが必要です。

メディアでは、どちらも同じ「アパート経営」という言葉が使われていますが、内容はかなり違ってきます。

土地活用でのアパート経営

1つ目は、土地を元々資産として所有しており、その所有している土地に物件を建てるタイプのアパート経営です。

他の呼び方としては「土地の有効活用」「土地活用」「有活」があり、地主さんのみが行うものです。
(この文章では、混同することを避けるために今後「土地活用」と呼びます)

有活の特徴としては、資産形成や副収入目的よりも節税(税金対策)目的で行う方が多いことです。

土地のオーナー様が自分の所有している土地に物件を建てるので、ローンの総額が土地と建物を一緒に購入するケースと比べて少なくなります。

また、同じ戸数で家賃設定が同じ物件であれば、利回り・収益は土地活用の方が高くなります。

しかし、立地が選べないことがデメリットとして挙げられます。

一見土地の値段が必要ない分有利に見えますが、立地は入居率に影響する重要な要素の1つです。

土地から購入するアパート経営

2つ目は、土地を持っておらず、土地と建物を一緒に購入するタイプのアパート経営です。

サラリーマンの方などが行うアパート経営はこちらを指すことが多いです。

こちらの特徴は、立地を選ぶことができるので、良い立地の物件を選ぶことで継続した賃貸需要が見込めます。

まずは、ご自身が検討しているアパート経営がどちらを指しているか確認してみて下さい。

2つのアパート経営の共通点と注意すること

メディアなどで報道が行われる際には、「不動産投資」や「アパート経営」と人括りにされて報道されるケースが多いので、どれを指しているのか内容を把握しておくことが大事です。
そうでないと、正確な情報が掴めず混乱してしまいます。

2つの分類のどちらが良い悪いという話ではなく、不動産投資(マンション経営・アパート経営等)で共通となる大事なポイントを押さえてから投資するべきか否かの判断をする必要があります。

アパート経営でネガティブな報道がされる場合の共通点として多いは、「賃貸需要のない立地で行っていたこと」と「サブリース(一括借り上げ)に依存する構造だった」という2点です。

サブリース」や「一括借り上げ」といったものとセットで契約を行い、アパート経営の安定を保証するような事例もありますが、これは不動産投資(アパート経営)の本質から外れていると言えます。

なぜなら、サブリースや一括借り上げといったシステムは、「賃貸需要を保証する」ものでもなければ「家賃を保証する」ものでもありません。
詳しくは「サブリースと一括借り上げについて」をお読み下さい。

「賃貸需要の点について不安がある」から「管理会社が一括で借り上げることによって安定させます」とセットで提案されるパターンが多いです。

ここでポイントになるのは、「賃貸需要があるのか?」です。
サブリースや一括借り上げが全て悪いシステムというわけではありません。

賃貸需要が無いというのは、その立地は賃貸市場から見た時に価値が無いということを意味します。
そのような土地では、書類上いくら利回りや収益性が高くても、意味がなくなります。

そういった立地に、何千万円から何億円もの借り入れを作って大家さんになるのはリスクが高いと考えられます。

当初は、老後の年金対策や相続税対策で始めたが、結果として高齢になった時に負債だけが残ることになります。
「アパート経営はするな」と言われるのはこのケースが多い傾向にあります。

ご説明したとおり、アパート経営の形態が2種類ありますが、どちらも賃貸業である根底は変わりません。

賃貸需要のある立地なのか?という基本が押さえられているかをまずはチェックする必要があります。

それが満たされていなければ空室が発生する可能性は高くなり、結果として空室を埋めるために家賃を下げて家賃収入が減り、手元に残るお金も減り、将来的に必要になるリフォームを含む修繕費や他の費用も自分で出すなど負のスパイラルになり、失敗に繋がります。

そういった背景もあることから、アパート経営を検討する際には、「賃貸需要のある立地か?」を最初に確認する必要があります。

どんなに優れた保証があったとしても、賃貸市場や市況感を無視することはお勧めしません。

アパート・マンション経営の空室対策をまとめた記事はこちら

アパート経営の特徴

アパート経営は賃貸住宅を資産として所有し、入居者から家賃収入を得るという構造です。

一般的には物件を購入する際には銀行・金融機関の審査を経て、ローンを組みます。

その後月々の家賃収入からローン返済を行い、その他の諸経費を引いた金額がキャッシュフローとして残ります。

ワンルームマンション経営と違い、1部屋の空きが出ても他の部屋が埋まっていれば赤字にならないことも特徴として挙げられます。

また、ワンルームマンション経営の場合1棟のマンションを複数の人が所有している形式になります。
アパート経営の場合は、1棟を1人が所有する形式になるので、ローン完済後は土地を資産として取得ができます。

このような資産形成ができることも特徴の1つです。

副業として見たアパート経営

アパート経営は、サラリーマンや公務員の方が副業として選ばれています。

また、資産をお持ちの方が相続税対策として検討することもあります。

なぜ選ばれるかと言うと、他の投資対象や副業と比べ労力がかからない点や収益性が挙げられます。

株やFXであればアパート経営と比べると、確認をする回数が多いため、労力がかかることや本業への支障が考えられます。
投資と違う他の副業であれば、労働時間を費やすことになります。

アパート経営の場合は、税の兼ね合いで確定申告を行う必要性が出ること以外は、基本的に大きな労力を必要としないのが特徴です。

また、少ない自己資金で、大きな投資ができること(レバレッジ効果)が魅力の1つです。

修繕が必要となることや、退去が出て空室が発生しても基本的に不動産管理会社が対応してくれるので、自ら動く必要はありません。

これは新築物件の投資でも中古物件の投資でも同様です。
(自身で管理を行っている場合は異なります)

ただ、一切何もしないでいいというわけではなく、知らない用語や概念は学ぶことが求められます。

「何がメリットで何がデメリットか」「どうなっていれば成功で、どうなっていれば失敗か」など、単に物件情報と利回りだけを見て、融資を使って物件を購入すればいいわけではありません。

知らない用語や概念は学び、資料などに目を通した際に内容を把握できるようになっておくことがベストです。

  • ・初期費用がどれくらい必要か
  • ・どんな経費がかかるか
  • ・手元にどれくらいのお金が入るのか
  • ・将来的な修繕や空室対策はどうするのか

 

など、自分で押さえる部分を押さえることができていれば、後は労力をかけずに副業として行うことができます。

不動産投資・アパート経営を検討するときに持つべき3つの視点

不動産投資(アパート経営)を行う際に入居が継続して見込める物件であるかという、立地に関する視点の説明をおこなってきました。

しかし、その部分は必須として、投資については他にも注意するべき所があります。

それは、「投資戦略」「ファイナンスアレンジ」「物件力」です。

不動産投資・アパート経営の「投資戦略」

投資戦略とは、その人がアパート経営を通して得られるメリットを最大化するために行うプランニングを指します。

物件を購入するだけでアパート経営を始めることは可能なのですが、それだけではアパート経営の価値を最大化することができないケースも存在します。

投資の視点、相続の視点、他にも生命保険効果としての団体信用生命保険や、適切な保険の選択など、不動産投資(アパート経営)では「投資の目的」に応じて様々な視点から最適なプランニングを行う必要があります。

不動産投資(アパート経営)による利益はキャッシュフローだけに限られないために、こういた総合的な視点が大事です。

団体信用生命保険についてまとめた記事はこちら

不動産投資・アパート経営の「ファイナンスアレンジ」

ファイナンスアレンジとは、数多くある銀行・金融機関の選択肢の中から、最適な融資の組み立てを行うことを指します。

銀行・金融機関によって、融資条件、必要な資金(初期費用)、金利、返済年数、融資枠は違います。

そして、各銀行・金融機関の融資条件が違うと言うことは、人によってどのように融資戦略を組んでいくかを考える必要があるということを意味します。

単純に買うことができるという理由で銀行・金融機関を選ぶのではなく、「将来的にどれくらいの投資規模にするか」「投資によってどのような利益を見込むか」という目的から逆算し、その目的に応じて融資の組み立てを行うことは、とても重要なことです。

このような視点がない場合、本来2棟目・3棟目まで所有して投資規模を拡大できたはずが、1棟目で終わってしまうこともあります。

そうなってしまうと、機会損失となり本来得られたはずの利益が得られなくなってしまいます。

このように、不動産投資(アパート経営)とファイナンスは密接に関係しており、重要な要素となります。

不動産投資・アパート経営の「物件力」

物件力とは、「入居者に選ばれる要素がある物件か」と「物件を運用していくこと」の2つを指します。

入居者に選ばれるかは、賃貸需要のあるエリア・立地・間取り・建物・設備等の要素が総合的に絡んできます。

物件を運用していくのは自主管理でない場合、通常は不動産管理会社が行います。

入居者の募集・家賃の回収・退去時の対応・物件のメンテナンスなど、様々な面の役割があるので、しっかりした管理を行う会社に任せることが大事です。

不動産投資(アパート経営)では、「入居者から選ばれる物件であること」「その物件をしっかり運用していけること」の2つが備わっている必要があります。

3つの視点をもつことが必要

「投資戦略」と「ファイナンスアレンに」の要素は、どちらも個別性が高い要素です。
そのためノウハウが必要になってきます。

この2つの要素を無視してアパート経営を行うことは可能ですが、それによって投資効率が下がる可能性もあるので注意が必要です。

そして、物件力があれば失敗する確率を下げることができ、それに加え、投資戦略やファイナンスアレンジの要素を意識することで投資効率を上げる効果が期待できます。

お付き合いしていく不動産会社が、物件の提供だけでなく、投資やファイナンスの視点で専門性の高いアドバイスやプランニングを提供してくれるかが重要です。

物件の購入の前にライフプランニング

今回はアパート経営という言葉の整理から、押さえるべきポイントについてご説明していきました。

一部ネガティブな報道もある中で、なぜアパート経営を行う人がいるのかの謎が少し解けたと思います。

  • ・どちらのタイプのアパート経営なのか?
  • ・継続的に賃貸需要が見込める立地なのか?

 

その2つを意識するだけでも違いが分かるはずです。

アパート経営について、もっと細かいことを知りたい方はサイト内にある他のコンテンツも参考にしてみて下さい。

重要になるのは、投資の目的を明確にすることです。

不動産(アパート)を購入するという事は「目的」を達成するための「手段」であり、「目的」そのものになるべきではありません。

ご自身の人生設計を行い、そのプランの中でアパート経営をどんな目的で行うのかを明確にすることが重要です。

入居者に選ばれ、継続して収益が生まれる物件に投資するということは、アパート経営でも有活でも共通の必須事項ですが、それを満たした上で「目的」に応じたプランニングを行うことが大切です。

お勧めなのは「長期的なライフプランを考えてみること」と「投資の目的を明確化」することの2つです。

アパート経営は、短期で売買を繰り返すようなタイプの投資対象ではなく、中家賃収入を長期的に得る「インカムゲイン」と途中売却で売却益を狙う「キャピタルゲイン」のどちらの特性も併せ持つ投資です。

インカムゲインとキャピタルゲインについてまとめた記事はこちら

また、アパート経営で購入する物件は、一夜にして紙屑になるようなこともない現物資産です。

これらの特性を考えたときに、「長期的なライフプランを考え」「投資の目的を明確化」の2つを行うことによって具体的な投資計画を考えていくことができます。

アパート経営に興味が出れば、専門家に相談してみることをお勧めします。

不動産投資・アパート経営を考えている人が最初に知って欲しいことまとめ

アパート経営という言葉に2通りの種類があるということ、
その違いと、共通の見るべき部分、副業の観点で見たアパート経営について、物件以外に投資として必要な要素は何かを解説してきました。

不動産投資(アパート経営)は少ない資金で大きな金額の投資ができることが魅力の1つです。
また、毎月安定的に家賃収入が得られます。

不動産投資(アパート経営)によってどれくらいの収入を確保したいか、どのような「目的」を設定し投資戦略やファイナンスアレンジを行い、最適化されたプランニングをすることで投資の収益性や効率を上げていくという視点をもつことが必要です。

そして、物件力があることを確認して投資判断を行うことが大事になります。

愛和では、お客様の「投資の目的」に応じて、多角的な視点から検討を行い、最適なプランニングを行うことを強みとしています。

愛和のアパート経営にご興味のある方は、「個別相談」よりお問い合わせ下さい。

 

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この記事を書いた人:吉田ゆかり
吉田ゆかり

【資格】宅地建物取引士・終活ガイド検定2級を保持

【実績】投資専門の不動産会社でお客さまサポートを4年、これまで100名以上を担当してきました。

間近で成功していく人・失敗していく人を見るうちに、不動産投資では「知識」こそが、勝敗を左右すると実感。知識がないために失敗する人を減らし、さらには『不動産業者=怪しい・怖い・ウソつき』という方程式をぶっ壊すべく、業界に身を置くからこそ知れる不動産投資のリスクやノウハウを発信しています。

また、私自身も物件取得に向けて、情報収集と貯金に励むプレオーナー。ゆくゆくは、実際に物件を購入するまでの流れや、赤裸々な収支なんかも公開していきます!

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