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具体的にどうやるの?不動産投資・アパート経営のやり方・方法について

不動産投資・アパート経営のやり方について


 

不動産投資・アパート経営のやり方 イメージ

 

将来の資産形成のために不動産投資・アパート経営に興味を持っているけれども、具体的にどうすればいいのか。その「やり方・方法」が分からないという方は非常に多いです。

この記事では、不動産投資初心者の方が、実際に不動産投資を始めるまでに踏むべきステップについて順を追って解説します。

 

 

収益不動産を購入するまでのプロセス

1.投資の考え方を学ぶ

2.投資目標の設定

3.投資スタイル・戦略を固める

4.物件を探す

5.物件を決める

6.物件に申し込む

 

まずは、必要な知識や考え方を知り、投資の目的を明確にし、その後にどのような投資スタイルで行っていくかを考えましょう。

 

1.投資の考え方を学ぶ

「人からお金を借りてはいけない」…子ども時代から親に注意されてきたことのひとつですよね。「借金で身を滅ぼす」という言葉もあるように、借金=不幸のはじまり というようなイメージもあります。さらにそれが不動産購入のための借金となれば、当然返す額も大きくなるわけで、下手すれば一生を棒に振り、家族にも迷惑をかけるといった恐怖が襲い掛かります。しかし、不動産投資の世界では、オーナーたちはみな、銀行融資という名の多額の借金を活用して資産を増やしています。

これから不動産投資を勉強しようとしている初心者の方は、まずは、学校では習わない「投資の考え方」を学んでみてください。今までのお金に関する常識がガラッと変わるはずです。

「投資の考え方」を学ぶにあたって有名な本が、ロバート・キヨサキ著の「金持ち父さん 貧乏父さん」です。

投資の考え方や背景が噛み砕いて説明されてあるので、分厚い本が苦手な方や、今まで投資にまったく触れてこなかった方にもオススメです。すでに不動産投資をされている方が、始めるきっかけになった本としてもよく紹介されています。

 

その他、投資の考え方を学べる本として、こちらの記事で4冊を紹介しています。また、不動産投資実践者が開催している初心者向けの投資セミナーでも、リアルな考え方が学べます。

 

 

2.投資目標の設定

本やセミナーを通じて「投資の考え方」を理解できたら、一度足を止めて、投資の目的を明確にしましょう。最終的に不動産投資によってどのくらいの資産を形成したいのか、毎年どのくらいのキャッシュフロー(手残り額)を得られる状態になりたいのか、など具体的な数字を出してください。

ひとくちに不動産投資と言っても、区分マンション投資やアパート経営、家賃収入で利益を得ていく方法や転売で利益を得ていく方法…とその手法は多岐に渡ります。

1年後に500万円の利益を生みたい方に向いている投資手法と、10年後に年間500万円の不労所得を生みたい方に向いている投資手法は全く別物です。

今後の投資戦略を決めるうえで重要なポイントですので、ぜひご家族とも相談して投資目標の明確な数字を出してください。

 

 

3.投資スタイル・戦略を固める

設定した目標を達成するために、どのようなステップを踏んでいくべきかの戦略を立てます。例えば、不動産投資で毎年500万円のキャッシュフローを得て、将来的には脱サラを目標にしているサラリーマンの場合、爆発的に利益が増えることはないですが、着実にキャッシュフローを積み重ねられる木造アパート投資がオススメです。

どのような物件をどうやって買い進めていけば目標達成ができるのか、実際のオーナー様の投資戦略事例を参考に、ご自身の投資戦略を考えてみましょう。

 

・年間500万円のCFでセミリタイアを目指すサラリーマンの投資戦略事例…資料ダウンロードはこちら

・マイホームを持つことが夢…働くパパの家族のための投資戦略事例…資料ダウンロードはこちら

 

投資戦略を立てるにあたって大きく関係してくるのが、金融機関の融資状況です。不動産投資を行う際、多くの場合は融資を利用します。自身が現状、どの金融機関の融資を利用できるのか、活用できる融資枠や金利、返済年数、必要な自己資金はどのくらいか、を把握出来れば、その後の投資スタイルが鮮明に描けます。

不動産投資に関する金融機関の融資状況はあまりインターネットで情報公開されていません。それは、顧客の属性によって条件が大きく変わるもの、また刻一刻と変わっていくものだからです。

情報を得る方法として、自身でひとつひとつ金融機関をあたって話を持ち込むか、大家の会などオーナー同士のコミュニティで情報交換をするなどが考えられますが、ここは仕事として金融機関の情報を常に把握していて、かつ融資戦略に強い不動産業者を上手く利用するのが一番です。個人で金融機関に話を持ち込むよりも、業者を通した方がスムーズに事が運ぶというメリットもあります。

 

 

4.物件を探す

アパート経営の一括借り上げ・サブリースのイメージ

融資戦略が立てられたら、実際に購入する物件を探していきます。物件選びのポイントは、自身の融資枠内で探すことです。どんなに利回りの良い物件を見つけても、自身が現状利用できる融資枠を超えた価格帯の物件だったり、必要な自己資金が手元の資金を上回っているのであれば意味がありません。

物件を探す方法は、不動産投資のポータルサイト「楽待」や「健美家」などで探したり、不動産業者に希望条件を伝えて物件を紹介してもらう、という形が一般的です。なかには、インターネット上に出回る前に水面下で取引が成立する物件もあるため、不動産業者に真っ先に紹介してもらえる関係をつくっておくとよいでしょう。

 

 

5.物件を決める

条件に合う物件が見つかったら、しっかり吟味して最終的な判断をくだします。その物件でどのくらいの収益が見込めるのか。立地、家賃設定、部屋の間取りや設備から、長期的に安定した入居が見込める物件かどうか。資産価値が上がっていくエリアかどうか。将来的に売却が可能な物件かどうか…などが、確認すべきところです。

そうは言っても、不動産のことは素人だからよく分からない、という方に、ここだけは押さえておいて頂きたいポイントが2つあります。

1つ目は、キャッシュフローが十分にあること。賃貸物件の場合、空室は必ず生まれます。少しでも空室が生じたらすぐに赤字になってしまうような収支計画は危険です。木造アパート投資の場合は、仮に1部屋がまるまる1年間空室だったとしてもキャッシュフローはプラス、くらいの余裕を持った収支計画が理想です。

2つ目は、あなたが住みたいと思う部屋であること。たとえ不動産投資は初心者でも、その感覚はたいてい間違っていません。あなたが住みたくないような部屋には他の人も住みたくありませんし、そんな部屋の入居を決めるためには家賃を下げざるを得なくなります。家賃を下げてしまうと当初の収支計画が成り立ちません。あなたが住みたいかどうかは重要は判断基準です。

 

 

5.物件に申し込む

物件の申込みから運用開始までの流れは、購入物件の種類や利用する金融機関によって変わります。基本的には、「買付証明書」によって購入の意志表示をし、「売り止め金」を支払って物件を抑えます。その後、重要事項説明や売買契約、融資審査を経て、無事融資の承認がおりたら、物件の引渡しに至ります。

 

 

まとめ

以上、不動産投資初心者の方向けに物件購入までの進め方をご紹介しました。投資は長い期間を見据えた視点で計画・判断していくことが重要です。目標の設定や戦略を立てるうえでお悩みの方、自身で建てた投資戦略が不安な方は遠慮なくご相談ください。無料でご相談に応じております。

 

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