株式会社 愛和

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具体的にどうやるの?不動産投資・アパート経営のやり方・方法について

不動産投資・アパート経営のやり方について


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不動産投資・アパート経営のやり方・方法について

将来設計のために不動産投資・アパート経営に興味を持ち始めたけれど、不動産をこれまでの人生で身近でないことばかりです。
具体的にどうすればいいのか不動産投資・アパート経営の「やり方・方法」が分からないという方は非常に多いです。
お客様からのお話しを伺う中で、「やり方・方法」という言葉を整理してみました。
そうすると、収益物件を購入するまでのプロセスという意味での「やり方・方法」と収益物件を購入した後の運用の仕方という意味での「やり方・方法」の2通りの意味を指しているケースが多い傾向にありました。

そこで今回は、収益物件を購入するまでのプロセスとしての「不動産投資・アパート経営のやり方・方法」と収益物件を所有してからの運用方法としての「不動産投資・アパート経営のやり方・方法」を説明していきます。

1 不動産投資・アパート経営のやり方・方法(物件の購入編)

不動産投資・アパート経営を行っていくには具体的に収益物件を購入するまでのプロセスについて知っておく必要があります。
投資が今まで身近でなかった方であれば、利回りやレバレッジなどの不動産投資・アパート経営の基本的な概念を押さえることや、不動産投資・アパート経営でどれくらいの年収アップや資産の形成が見込めるのか等の知識を得ることから始まります。
その後に、どう将来設計を行っていくか、銀行・金融機関からの融資についての考え方、事業計画まで行い収益物件の購入に進みます。
1つずつ説明していきます。

情報収集・投資目的の設定

まずは、必要な知識や考え方を知り、その後にどのような投資を行っていくか投資目的の設定を行います。
今まで投資が身近でなかった方は、知識や考え方を知ることはとても重要なことです。
将来設計や不動産投資・アパート経営に関する本を読んで知識を身につけることや、段階を踏んで不動産投資・アパート経営に必要な勉強を行っていくこと(勉強へのリンク)
が必要です。
セミナー等を通じて投資で押さえるポイントや、自身の中での基準をつくっていく事が大切です。
基本的なことを押さえてから、どんな目的で投資を行っていくかを決めます。
不動産投資・アパート経営による家賃収入で年間いくら得たいのか、どれくらいの資産を形成したいのか、または節税等の目的によって必要なことは変わってきます。

融資枠や銀行・金融機関を知る

不動産投資・アパート経営を行う際には、基本的に銀行・金融機関の融資を通じて行います。
そこで知る必要があるのが、自身が投資を行うときに、どの銀行・金融機関が使えるのか?また、いくらまでローンが組めるのかを知ることです。
融資を行ってくれる銀行・金融機関や活用できる融資枠や金利、必要な自己資金、返済年数等が明確にわかれば、その後の投資の見通しが鮮明に描けてきます。
融資についてはこちらの記事をご確認下さい(融資へのリンク)
この段階に来ている場合、不動産投資・アパート経営のサービスを提供している会社に相談をしておくことをお勧めします。
理由としては、個人で1つ1つの銀行・金融機関に審査にいくよりもスムーズに進めることや、投資の目的に合った金融機関の組み合わせを提案してもらえるからです。(融資に強い企業に限ります)

不動産投資・アパート経営の事業計画を決める

融資をしてくれる銀行・金融機関が分かり、活用できる融資枠や金利、必要な自己資金、返済年数等が分かれば具体的に何棟買えるかが見えてくるので、家賃収入や形成できる資産がどれくらい見込めるかが分かります。
投資の計画を立てていくことが出来ます。
計画が決まってきたら、実際に購入する物件を探していきます。
弊社がお客様にアドバイスしていることは、物件だけを見て選ぶのではなく、融資枠と目標の投資規模から逆算して考えることです。
つまり、明確な目的や基準を持って投資行っていくことをお勧めしています。
単純な利回りや家賃収入だけで判断せずに、大局観を持った計画の基に行う方が投資効率や収益の最大化を計ることができる可能性が上がります。
計画が無い投資は失敗に繋がります。失敗を避け、成功する確率を上げていくには、物件を購入する前の段階が大切です。

物件の購入

投資計画を基に物件の購入を行います。
投資する物件を選び、銀行・金融機関の審査を正式に通過すると、収益物件を所有することができます。
所有してから本格的に家賃収入を得ることや資産形成が始まります。
弊社のオーナー様の中には、投資で得た収益を再投資するために計画的に資金を貯めている方もいます。
「収益物件を購入する」という考えではなく、「どのような計画・目的で投資を行うか」と考えている方は収益物件の購入後も行動が全く違ってくるので、中長期的な投資計画の基に行動をしていくことをお勧めします。
投資は「物件の購入でなく」長い期間を見据えたプロセスであることが大切です。

2 不動産投資・アパート経営のやり方・方法(物件の管理編)

収益物件を所有し、不動産投資・アパート経営を開始する前に物件の運用方法(管理)について知っておく必要があります。どの賃貸管理の形式を選ぶかで、メリット・デメリットがそれぞれ違ってきます。
それぞれのメリット・デメリットを把握して、どのような基準で選ぶかを明確にすることをお勧めします。

物件の運用方法(管理)は大きく分けて3通りあります。管理会社に委託するケース、管理の委託と併せて一括借り上げ契約(サブリース契約)を結ぶケース、管理会社に物件の管理を委託しないで自身で所有している物件を運営していくケースです。
1つずつ説明していきます。

アパートの管理委託(委託管理)

所有しているアパートの管理を不動産管理会社に委託する形式します。管理会社は基本的に、入居の募集、入居者の審査業務、家賃回収、物件の清掃、退去時の清掃や手続き、万が一家賃の滞納が起きたときは督促を行ってくれます。
サラリーマンや公務員の方々で、一般的な不動産投資・アパート経営を行っている大家さんが選ぶ運営方法です。
この場合、一括借り挙げと異なり家賃収入はそのまま大家さんの収入となりますが、空室リスクは大家さんが負うことになります。

アパートの一括借り上げ(サブリース契約)

一括借り上げ(サブリース契約)は、サラリーマンや公務員の大家さんや土地活用で建物を建築した地主の方が選ぶことの多い管理形式です。
所有している物件を、管理会社に管理してもらうことに加え、部屋を全て借りてもらう契約を行います。
これにより、空室や入居率に関わらず一定額の家賃収入を得続けることができます。
一括借り上げ(サブリース契約)の方法だと、入居率や空室という悩みから開放されるように感じます。しかし、入居を保証するのであって、家賃を保証するのではないのが一括借り上げ(サブリース契約)のポイントです。
また、得られる家賃収入も、本来の満室時の家賃より少ない金額になります。
一括借り上げ(サブリース契約)は特性や契約内容をしっかり把握しなければリスクの高い投資になってしまう場合があるので確認が必要です。
一括借り上げ・サブリースについてはこちらをご確認下さい

アパートを全て自分で管理(自主管理)

物件の管理を不動産管理会社に委託せず、全て自分で行います。
自主管理は、不動産や賃貸業、リフォームなど多くの知識や経験が必要とされるので、専業大家さん等の方々が選ぶ管理形式です。
この方法は、毎月のランニングコストである管理料を削減することがメリットとして挙げられます。一方で不動産投資・アパート経営を副業として選ぶ方々が理由として挙げている「他の投資に比べ手間がかからない」というメリットが無くなってしまいます。
この方法を選ぶ方は、物件を1棟から2棟所有している方でなく複数棟所有していて専業大家さんとしてこの方法を採用することがあります。
入居者の募集や万が一、家賃の滞納が起きたときに自分で回収を行うことや、建物の修繕やリフォーム等、本来ノウハウやネットワークの出来ている管理会社が行うことを1人で行わなければなりません。

コストの部分では有利に感じますが、管理のノウハウやネットワークが一切無い状態で自主管理を行うのは厳しいです。自主管理を選択する場合は、計画的に行うことをお勧めします。

まとめ

不動産投資・アパート経営の「やり方」が分からないという方向けに、お客様の中でよく聞かれる、物件の購入までの「やり方」と物件の運用(管理)の「やり方」の2通りを説明してきました。

不動産投資・アパート経営を行うまで、銀行・金融機関で融資を行い、何かを購入するという経験は住宅以外イメージがなかったというオーナー様も多くいらっしゃいます。
管理も何通りかあるということを初めて知った方も多いのではないでしょうか?
始めは知らないことが多くて当たり前です。

そういった状態から不動産投資・アパート経営を開始されたオーナー様は数多くいらっしゃるので、今はわからないことが多い状態でも投資を行うことは十分可能です。
不動産投資・アパート経営にどんな選択肢があるのかを知り、自身の将来設計に合う投資計画を立てて下さい。

 

愛和では、お客様の「投資の目的」に応じて、多角的な視点から検討を行い、最適なプランニングを行うことを強みとしています。

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