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具体的にどうやるの?不動産投資・アパート経営のやり方・方法について

不動産投資・アパート経営のやり方について


 

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不動産投資・アパート経営のやり方・方法について

 

将来設計のために不動産投資・アパート経営に興味を持っているけれども、具体的にどうすればいいのか。その「やり方・方法」が分からないという方は非常に多いです。

一口に、「 アパート経営のやり方 」と言っても、収益物件を購入するまでのプロセスという意味での「やり方・方法」と、収益物件を購入した後の運用の仕方という意味での「やり方・方法」の2通りがあるかと思います。

今回は、これから不動産投資・アパート経営をお考えの方向けに、上記の2通りを順を追ってご説明いたします。

 

収益物件を購入するまでのプロセス

まずは、必要な知識や考え方を知り、投資の目的を明確にし、その後にどのような投資スタイルで行っていくかを考えましょう。

 

1.情報収集

アパート経営を始める前に、知識や考え方を知ることはとても重要です。

とはいっても、今まで不動産投資が身近でなかった方にとっては、「利回り」「サブリース」「インカムゲイン・キャピタルゲイン」など、聞きなれない言葉に最初は戸惑ってしまう方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、知識不足により悪徳業者に騙されることのないよう、基本的な不動産投資用語については、押さえておくことをお勧めしています。

アパート経営に関する本を読んだり、セミナーに参加したりと、段階を踏んで必要な勉強を行っていきましょう。

 

▶▶▶【4冊+1】不動産投資・アパート経営をお考えの方にお勧めの本

▶▶▶  始めて行う方は必見!不動産投資・アパート経営の勉強方法と流れ

 

 

また、上記の3つの不動産投資用語については、AIWAブログでも解説していますので、ご参考にされてください。

 

▶▶▶ 表面だけを見てはいけない!不動産投資・アパート経営の利回りの考え方

▶▶▶ 必ず押さえたい不動産投資・アパート経営のサブリース(一括借り上げ)について

▶▶▶ 不動産投資・アパート経営の基礎知識。インカムゲインとキャピタルゲインについて

 

2.投資目標の設定

 

情報収集を通じて、投資で押さえるポイントや、自身の中での基準が出来てきたら、一度足を止めて、投資の目的を明確にしましょう。

最終的に、アパート経営による家賃収入で年間いくら得たいのか、どのくらいの資産を形成したいのか、など、目的によって必要な行動は変わってきます。

 

3.投資スタイル・戦略を固める

設定した目標を達成するために、どのようなステップを踏んでいくべきかの戦略を立てましょう。

ここで大きく関係してくるのが、金融機関の情報です。アパート経営を行う際、一般的には融資を利用します。

自身が現状、どの金融機関の融資を利用できるのか、活用できる融資枠や金利、返済年数、必要な自己資金はどのくらいか、を把握出来れば、その後の投資スタイルが鮮明に描けてきます。

 

▶▶▶ 大きく差が出る!不動産投資・アパート経営の融資についての必須知識と考え方

▶▶▶ プランニング例:投資戦略&ファイナンスアレンジ

 

この段階に来ている場合、不動産投資・アパート経営のサービスを提供している業者に相談しておくことをお勧めします。

理由としては、個人で1つ1つの金融機関へ話を持ち込むよりも、業者を通した方がスムーズに話が進みますし、融資戦略に強い業者であれば、個人の投資目的に合った金融機関の組み合わせを提案してもらえるからです。

 

 

4.物件の選定へ進む

融資条件を把握し、全体的な戦略が固まったら、実際に購入する物件を探していきます。

物件選定のポイントは、目の前の物件だけを見て選ぶのではなく、事前に設定した目標・融資枠から逆算して考えていくことです。

物件の利回りや家賃収入だけで判断せずに、大局観を持った計画を基に行う方が、投資効率や利益の最大化を計れる可能性が上がります。

 

計画がない投資は、失敗に繋がります。

成功する確率を上げるには、物件購入前の段階が重要です。

 

5.物件の購入

投資計画を基に物件の購入を行います。

物件のお申込みから所有までの流れは、購入物件や利用する金融機関によって変わりますが、基本的には、物件申込やご契約、融資審査・承認を経て、物件お引渡しに至ります。

お引渡し後から、いよいよ収益物件の運用が始まります。

 

投資は、長い期間を見据えたプロセスであることが大切です。

単に「収益物件を購入する」という考えでなく、「どのような目的のために投資を行うか」という意識を持つことで、購入前・購入後の行動が全く違ってきます。

 

 

 収益物件を購入した後の運用の仕方(物件管理)

 

中古アパート経営のイメージ画像

実際に物件を購入する前に、購入後の運用方法についても知っておく必要があります。主に物件の管理をどうするか、という話ですが、どの管理形式を選ぶかで、メリット・デメリットが変わってきます。

物件の管理方法は大きく分けて3通りあります。

1.管理会社に委託するケース

2.管理委託と併せて一括借り上げ契約(サブリース契約)を結ぶケース

3.管理会社に委託せずに自身で管理していくケース です。

それぞれのメリット・デメリットを把握して、どの方法が自身の投資スタイルに合っているのかを検証しましょう。

 

1.管理会社に委託するケース

所有しているアパートの管理を、不動産管理会社に委託する場合は、一般的に家賃の数パーセントを管理会社に支払い、入居募集、入居審査業務、家賃回収、物件清掃、退去時の清掃や手続き、滞納督促などを委託します。

サラリーマンや公務員の方々で、副業としてアパート経営を行っているオーナー様がよく選ぶ運用方法です。

 

管理料を差し引いた家賃収入は、そのままオーナー様の収入となりますが、空室リスクはオーナー様が負うこととなります。

 

 2.一括借り上げ契約(サブリース契約)を結ぶケース

所有しているアパートの管理を、不動産管理会社に委託することに加え、管理会社に部屋を全て借り上げてもらう契約を言います。これにより、入居率に関わらず一定額の家賃収入を得続けることができます。

一括借り上げ(サブリース)の方法だと、空室リスクの不安から解放されるように感じます。

しかし、入居を保証するのであって、家賃額を保証するものでないのが、一括借り上げ(サブリース)のポイントです。また、得られる家賃収入も、本来の満室時の家賃より少ない金額になります。

 

土地活用で所有の土地にアパートを建築した地主さんがよく選ぶ運用方法ですが、検討の際には、一括借り上げの仕組みや契約内容をしっかり把握することをお勧めします。

 

▶▶▶ 必ず押さえたい不動産投資・アパート経営のサブリース(一括借り上げ)について

 

3.管理会社に委託せず、自身で管理していくケース

 

物件の管理を不動産管理会社に委託せず、全て自身で行います。毎月のランニングコストである管理料を削減できることが、大きなメリットです。

一方で、不動産投資を副業として選ぶ方が理由として挙げている「他の投資と比べて手間がかからない」というメリットは消えてしまいます。

 

この方法は、いわゆる自主管理と呼ばれますが、入居者の募集、家賃督促、建物の修繕やリフォームの手配など、本来ノウハウやネットワークが出来上がっている管理会社が行うような業務を、一人で行わなければなりません。

不動産・賃貸・リフォームなど多くの知識や経験が必要とされますので、複数棟数物件を所有している、専業大家さんが選ぶことの多い運用方法です。

 

 

まとめ

 

不動産投資・アパート経営のやり方が分からない、という方向けに、お客様からよくお尋ねされる、物件購入までの「やり方」と、物件運用の「やり方」の2通りをご説明いたしました。

 

アパート経営を始めるまで、融資を利用して何かを購入するという経験は、マイホーム以外イメージがなかったというオーナー様もいらっしゃいます。

管理方法も何通りかあるということを、初めて知った方も多いのではないでしょうか?

そういった状態から、アパート経営を始めたオーナー様は数多くいらっしゃるので、今は分からないことが多くても、アパート経営で成功することは十分可能です。

成功のためには、いざ、物件購入に進む前に投資の目標設定をすること、また目標達成のための戦略を立てることを、ぜひ押さえておいてください。

 

 

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