アパート経営を始めたものの、空室が続いて思うように家賃収入が得られないのであれば、困りものですよね…。空室リスクは、正しい対策をとれば回避できます。

今回は、アパート経営における空室対策を段階ごとに全15手法ご紹介します。
出来るだけコストを抑えつつ、効果の高い方法をまとめましたので、ぜひあなたの物件でも試してみてくださいね。

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アパート・マンション経営の空室対策15選

まずは、お部屋を探している人が、「どのようなフローであなたの物件に出会い」「どのような過程を経て」「めでたく入居を決めるのか」を知ることが大切です。

住まいを決めるフローは人それぞれです。
ただ、多くの方が、

• SUUMOなどのポータルサイトで物件を探し
• 気になる物件を掲載している不動産会社に問合せ
• 希望に合う物件をいくつか見て周り
• １番気に入った物件に申込をします。

このことから、空室対策のためには、

• ウェブ上でお部屋を探している人の目に留まること
• 不動産会社の人にあなたの物件を紹介してもらうこと
• 内見した時に好印象を持ってもらうこと
• 申込の決め手となる強みがあること

これらの施策が必要なことが見えてきます。

今回は、この４段階に分けて空室対策を紹介していきます。
空室でお困りの部屋が、今どの段階まで来ているのか、何が足りていないのか、確認しながら読み進めてみてくださいね。

SETP1：問合せ数アップ

まずは、お部屋を探している人の目に留まって、興味を持って見てもらわないことには申込には繋がりません。

立地や築年数など、変えられない要素も問合せ数に影響しますが、それらを変えなくても出来ることはたくさんあります。
工夫を凝らして、まずは問合せ数のアップに繋げましょう！

1．広告写真を撮り直す

ウェブサイトに掲載する写真は、反響数に大きく影響します。
そもそも問合せ数が伸び悩み困っているのであれば、まずは掲載写真から見直すのが得策でしょう。

不動産会社が現地に写真を撮りに行って掲載してくれることもありますが、彼らは写真のプロではありません。
写真の撮り方が下手だと、実際の広さよりも狭く感じてしまったり、暗いイメージがついてしまったりということもあります。

ベストは、プロのカメラマンに依頼して広角の写真を撮ってもらうことです。
一度バッチリした写真を撮ってしまえば、空室のたびに使い回して利用もでき、コストパフォーマンスの高い施策と言えるでしょう。

2．人気の設備を入れる

SUUMOなどのポータルサイトでお部屋を探す際には、希望するエリアや間取りのほか、設備条件で絞り込み物件を見ていくのが一般的です。

例えば、「エアコン付き」「バストイレ別」「カウンターキッチン」「オートロック」などの項目が見られます。
これらの設備を導入することで、検索時にあなたの物件も引っかかるようになり、お部屋を探している人の目に留まる機会も増えるというわけです。

ただ、大がかりな設備は導入するのにコストもかかります。
宅配ボックスや防犯カメラなどの設備であれば、比較的低コストで導入でき、かつ需要も高まっているためお勧めです。

3．無料インターネットの導入

全国賃貸住宅新聞の2020年の調査結果では、「この設備があると家賃が相場より高くても入居者が決まる設備」での第1位が、単身者・ファミリー世帯ともに無料インターネットでした。
スマートフォンで動画やアプリなどを使用するだけでなく、テレワーク推奨によって自宅でインターネットをする機会が増えています。

入居者に無料インターネットサービスを提供する場合、オーナーがサービスを提供しているプロバイダーと契約を結びます。
プロバイダーによって回線速度やサポート体制、安定性は大きく異なり、その料金も幅があります。

単に料金だけで選んでしまうと、「回線が遅く使い物にならない」と入居者からのクレームにも繋がりますので、オーナーとしてはしっかりと実用性を判断し選ぶ必要があります。

4．家具家電付にする

問合せ数を増やすために、家具家電付物件としてアピールするという方法もあります。

初期費用を軽減できるため、「生活に必要なものを一式そろえるお金がない」「気軽に引っ越しをしたい」というニーズの高い、単身用のアパート・マンションにて特に有効な方法です。

オーナーにとっては、初期投資のコストがかかります。
しかし、家具家電付きの物件は家賃も高めに取れるので、初期投資がどのくらいで回収できるのかも踏まえて検討すると良いでしょう。

5．ペット可にする

アパートをペット可にするのもよいでしょう。

一般社団法人ペットフード協会によると、2020年10月の犬猫飼育頭数は、全国で犬が約8,489千頭、猫が約9,644千頭です。
対して、ペット可の物件は、東京23区内の全賃貸物件の約12％（2016年PADGE調べ）しかありません。

この結果を見ると、ペットを飼いたい方が部屋探しに苦労するのも当然と言えます。

ただし、アパートをペット可にするにあたっては、既存の入居者に了承を取ったり、飼育ルールの取り決めを作ったりする必要があります。

また、ペット可にすることで退去工事費用が増える可能性も考えられますので、ペットが付けた傷の修復費用について契約書に特約を盛り込むなどの先手を打った対策が必要です。

6．DIY可にする

2015年に、大手不動産・住宅情報サイト SUUMO の賃貸物件検索項目に「カスタマイズ可」が追加されました。

DIYという言葉も浸透し、着実に需要は伸びているようです。これまでの賃貸物件は、「壁に穴を開けるのはダメ」「壁紙の色を勝手に変えるなんてもってのほか」でしたが、DIY可物件なら、入居者はお部屋を好きなようにセルフリフォームできます。築古の物件でよく活用されている空室対策の手法です。

オーナーにとっても入居者にとってもメリットのあるDIY可物件ですが、後のトラブルを避けるために、原状回復の義務などの契約時に定めておくべき項目もあります。

「原状回復義務なしにしたら、とんでもないデザインに変わっていて次の入居者が決まらない…」ということも考えられますので、入居前の契約書においてしっかりリスク回避できる状態にしておきましょう。

7．外国人入居者を受け入れる

2019年時点の在留外国人は、約300万人。
出入国管理法の改正によって、ますます外国人技能実習生や留学生が増えることが予想されている一方で、日本の人口は減り続けています。

長期的にアパート経営を安定させるためには、外国人の入居者を積極的に受け入れていく必要があるのかもしれません。

しかし、外国人入居者の受け入れには様々な課題があることも事実です。

日本に保証人となってくれる人がいなかったり、文化の違いからゴミ出しのルールが定着しなかったりなどの外国人ならではのトラブルも発生します。

受け入れを検討する際には、外国人受け入れに強い管理会社に相談するのが良いでしょう。

SETP2：紹介数アップ

ウェブサイトでA物件がいいなと思って不動産会社に問合せたけど、営業マンに紹介されたB物件の方が気に入ってそちらに決めた…という経験、あなたにもありませんか？

空室対策のためには、不動産会社の賃貸営業マンにあなたのお部屋を優先的に紹介してもらえるような工夫も必要です。

8．譲歩できる範囲を管理会社に伝えておく

入居募集の際には、管理会社と相談して様々な募集の条件を決めます。

例えば、「家賃はいくらにするか」「敷金・礼金はいくらにするか」「ペット飼育はＯＫにするか」などです。
オーナーにとっては、譲れない条件もあれば、入居がなかなか決まらないなら多少譲歩できる条件もあるでしょう。

営業マンにとっては、タイミングが命です。
「この流れなら、今、敷金ゼロを提案できれば申込をしてくれそう」というときにスムーズに提案ができるよう、「礼金は1ヶ月分で募集するけど、相談に応じる」など、譲歩できる範囲を管理会社に伝えておきましょう。

もちろん、出来る限り当初の条件で申込をいただけるよう頑張ってもらうために、日頃からの管理会社との関係づくりも大切です。

9．広告費をアップする

広告費（AD）とは、入居が決まった際にオーナーから不動産会社に支払われるお金のことです。

広告費の相場はエリアにもよりますが、家賃の1ヶ月～2ヵ月分ほど。
不動産会社の立場になって考えると、広告費が1ヶ月分の物件よりも2ヵ月分の物件の入居を決めた方が多くの利益が入るので、紹介にも精が出ます。

駅から離れた物件や、築年数が古く入居付けに苦戦するような物件でよくこの手法が使われます。
そのほか、閑散期に退去が出てしまった場合などにも、広告費アップにより、少ないお客さまに優先してあなたの物件を紹介してもらうことができます。

オーナーとしては、何もしないまま半年、1年…と家賃収入が得られない状態が続くよりも、最初に広告費を多めに出したとしても、早く入居が決まって安定運営をしたい、と考える方は多いようです。

不動産会社に無事あなたの物件を紹介してもらって、いざ、内見です！

お部屋を探している人は、狙いを定めた1件だけを内覧するということは少なく、希望に合う3～5件の物件を見て周ることが多いです。
そのため、あなたの物件も他の物件と比較検討されることになります。

見て周る物件の立地や間取りは同じようなことが多いので、その他の部分でいかに内見者に良い印象を与えて選んでもらえるかが重要なポイントです。

10．外観のメンテナンスをする

物件の外観は、内見時に第一印象となる部分です。

共用階段や廊下、外壁、エントランスは築年が経つにつれ、雨風でどうしても汚れていきます。
こまめにメンテナンスしてあげましょう。

物件の汚れだけでなく、「ゴミ置き場に粗大ごみが放置されていないか」「駐輪場に放置自転車がないか」なども内見者がチェックするポイントです。
アパートの共用部の様子は、その物件の入居者層を映し出すとも言われます。
内見者を不安にさせないためにも、常に綺麗に保つ必要があります。

内見者からの印象を下げるだけでなく、仲介業者に入居付けを依頼している場合、「あの物件はいつも管理状態が悪い」という噂が立ってしまい、そもそも紹介してもらえなくなるということも考えられるため、要注意です。

11．室内にPRポップを設置する

あなたの物件のオススメポイントはどこですか？

• 靴箱が広い
• 良いところにコンセントがある
• ベランダから綺麗な景色が見える

など、小さなことでも大丈夫です。
オススメポイントを見える化してあげましょう。

30分程度内見したくらいでは、お部屋のいいところを全て理解することはできません。
逆に、人間脳は悪いところの方が目につきやすくなっています。

住んでみてようやく分かるいいところというのもたくさんあります。
そういったポイントを部屋の各所に設置してあげることで、内見者にも気付いてもらいやすくするわけです。

12．ニオイを改善する

意外と盲点なのが室内のニオイ。
長い期間、人が住んでおらず換気がされていない部屋は、排水口から下水のニオイがあがってきたり、ムワッとしたカビ臭さを感じたりすることがあります。

せっかくの綺麗なお部屋でも、ニオイが気になってしまったら印象も下がってしまいますよね。

これらのニオイ問題は、「排水口をラップで密閉する」「除湿剤を設置する」などで、ある程度解決します。

さらに、芳香剤を玄関やリビングに置いてあげれば、良い香りでプラスの印象を与えることも可能です。

空室中の部屋のイヤなニオイは一度染み付いてしまうと、なかなか取れません。
退去が出たら、早めの対策が必要です。

13．ホームステージングをする

ホームステージングとは、室内に家具や小物をコーディネートしてモデルルームのように見せることです。

何もない部屋より、そこでの生活をイメージしやすくなって印象アップに繋がります。

モデルルームといっても、生活に必要なすべての家具家電を置く必要はありません。
デザイン重視で、ラグやカーテン、テーブルや細かいインテリアだけ置いておけば十分です。

インテリアコーディネートに自信がない方は、専門で請け負う会社もあるため、お任せしてしまうのもひとつの方法です。

SETP4：申込数アップ

内見をしてもらって、「まずまず気に入ってはもらっているけれど、なかなか申込まで結びつかない」「最後の2択でいつもお断りされる」
この段階まで来たら、申込の決め手を作ってあげることが有効です。

14．礼金を値引きする

礼金とは、入居の際に入居者がオーナーに支払うお礼のお金のこと。
敷金と違って返還されない、お心づけの意味合いのお金です。

エリアにもよりますが、礼金の相場は家賃の1ヶ月分。
ここが値引きされると、入居者としても初期費用の負担が軽減されるため、申込を決める後押しになります。

15．フリーレントを導入する

フリーレントとは、アパートやマンションの家賃が一定期間無料になる仕組みです。
通常、入居日から家賃が発生して初月は日割りとなります。

また、入居時に当月の家賃を前払いすることが一般的で、入居の日にちによっては翌月分の家賃も必要です。

そのため、初期費用が高くなり、入居者のなかには負担に感じる人もいます。

そこを「1ヶ月間のフリーレント」とすれば、初期費用の負担が大幅に減るため、入居の動機になります。

オーナーとしては1ヶ月分の家賃が入らなくなりますが、この先の収益の見通しが立てやすくなるので、「精神的に安心できる」という理由でフリーレントを導入する方もいらっしゃいます。

アパート経営で入居率を上げる方法をまとめた記事はこちら

空室対策まとめ

ここまで、アパート経営における空室対策15選をご紹介しました。試してみたい対策は見つかりましたでしょうか？

今回は大がかりでコストも嵩む「リノベーション・リフォーム」や、収益性の悪化に繋がる「家賃を下げる」といった空室対策は避け、出来るだけ低予算で効果を得られる対策に絞ってお伝えしています。

また、ここでご紹介した空室対策には管理会社の協力が不可欠なものもあります。入居を決めるのにあまりに非協力的なようなら、管理会社を変えるというのもひとつの方法です。

初めてのアパート経営では、分からないことだらけで当然です。ぜひ、当ブログで知識を蓄えて、あなたのアパート経営を成功させてくださいね！

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