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不動産投資・アパート経営の基礎知識 インカムゲインとキャピタルゲインについて

インカムゲインとキャピタルゲインについて


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不動産投資・アパート経営の基礎知識インカムゲインとキャピタルゲインについて

不動産投資・アパート経営の知識でインカムゲインとキャピタルゲインというものがあります。
これは物件からどのように収益を得るかの違いを示す言葉です。
不動産投資・アパート経営で収益を得るには2通りの方法があり、どちらも将来的に視野に入れて投資を行うことがほとんどですが、投資家や投資対象によってはどちらかだけを狙った投資を行う方もいます。

今回は、不動産投資・アパート経営の収益を得る方法である、インカムゲイン・キャピタルゲインについて解説していきます。

収益物件を所有して家賃収入を得るインカムゲイン

インカムゲインとは物件を所有して、物件からその家賃収入を得ることを指します。
不動産投資・アパート経営というと家賃収入を得るインカムゲインのイメージを持つ方が多いと思います。
近年話題になることも多い「民泊」もインカムゲインの括りに入ると考えることができます。

入居者として一定期間住んでもらうことで、月々の家賃としてお金を払って貰うか、短い期間に宿泊してもらい宿泊費としてお金を払ってもらうかの違いはありますが、所有している物件から収入を得るという構造は同じです。

もちろん生活の拠点として入居する方と、民泊で宿泊する方とではニーズの違いがあるので、投資の目的やターゲットに応じて考える必要はあると思います。

住居としても、民泊としても活用できる物件も存在しますが、ニーズの違いがあることは理解しておいたほうが得策です。
基本的に、不動産投資・アパート経営を行う方は物件を所有し、インカムゲインによる家賃収入を得ることがメインになるケースが多いイメージです。

所有している物件を売却して利益を得るキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは「売却益」のことを指します。収益物件を購入して保有した後に、他の投資家に売却します。
キャピタルゲインと以外の呼び方としては「転売益」「売却益」などがあります。
バブル期は不動産の価値がどんどん上がる減少が起きていたので、このキャピタルゲインによって利益を得ようとする人が多く存在しており、更にバブルで市況がかなり良かったこともありキャピタルゲインによって利益を得る人が多くいました。

しかし、キャピタルゲインは自身でコントロールできる要素と市況に左右される要素があるため、キャピタルゲインを狙う場合は、市況の変化や所有している物件の収支確認をしっかり行う必要があります。
また、インカムゲインとキャピタルゲインの違いはマンションやアパート等の投資対象によって事情が変わってくることです。

都心などの例外が一部ありますが、区分ワンルームマンション等の持分が土地より建物の比率が高いものに関しては、元々土地が資産として含めにくいことや、売却時に建物価値が下がっていることもありキャピタルゲインが狙いにくいケースがあります。
全ての不動産がキャピタルゲインを狙えるというわけではなく、投資を行う不動産の種類や立地、市況によって変わるので注意が必要です。

インカムゲインとキャピタルゲイン両方に共通する成功の要素は?

ここまでインカムゲインとキャピタルゲインについて説明を行ってきました。
物件を所有して家賃収入を得るインカムゲイン、所有している物件を他の投資家に売却して売却益を得るキャピタルゲインと違いを感じますが、どちらも成功するには共通しているものがあります。

インカムゲインは、家賃収入を得ることなので、入居者に選ばれる必要があります。選ばれなければ、そもそも入居しないので空室になります。
つまり、空室率の低い、入居者に選ばれる物件である必要があります。
キャピタルゲインの場合はどうでしょうか?
売却益を狙うキャピタルゲインは、次に物件を購入する投資家のニーズに合致している必要があります。
ニーズを満たしていれば、その物件を購入する動機が強まるからです。では、中古物件を購入したい投資家の
では中古として物件を購入する投資家のニーズや目的は何でしょうか?
利回りが高い物件、修繕費が少なくて住みそうな物件、他にも着眼点がいくつか予想することが出来ます。
売却する物件の築年数や銀行・金融機関にもよりますが、中古物件は融資(ローン)を組み立て年数が新築物件より短くなる傾向にあります。
そういった状況になるので、中古物件を購入する投資家はインカムゲインや資産形成を目的にしていると考えることができます。

その後の資産形成まで見越して考える投資家もいるので、立地の良さや建物の質は重要視する項目の1つです。
中古物件として購入後も安定して経営できる物件なのかは、空室率が低い物件つまり、入居者に選ばれる物件である必要があります。

こうして見ていくとインカムゲインとキャピタルゲインで必要な要素が重複している点があることに気づくと思います。
様々な展開を考えることは重要ですが、最初はその共通項である選ばれる物件を所有することが必須です。

まとめ

不動産投資・アパート経営の基礎知識として「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」について解説しました。
収益を得る方法は違いますが、どちらも成功するために重視するべきポイントは共通している部分があると考えることができます。
投資に絶対は存在しないので、考えている将来設計通りに行かない可能性がある場合、どのような対策を取るか検討する際にも、この考え方は大事になってきます。
「とにかく利回りが高い物件に投資したい」という方もいらっしゃいますが、インカムゲイン・キャピタルゲイン等の選択肢を考えて総合的に判断することが大切です。

 

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