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要注意!不動産投資・アパート経営で失敗しないための注意点

不動産投資・アパート経営の失敗について


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要注意!不動産投資・アパート経営で失敗しないための注意点

はじめて不動産投資(アパート経営)を知った時、

アパートを借りることはあっても、“貸す立場になれる”ということはまさに驚きでした。

しかも、働かなくても収入(賃料)が入ってくる仕組みなんて本当に成功するのか?最初はきっと何かリスクがあるのではないか?失敗するのでは?など、逆に不安になってしまったことを覚えています。

 

まず、不動産投資(アパート経営)の“失敗”とは何でしょうか?

・最初に予定していたより家賃収入が少なかった

・利回りは高かったが、空室が発生し、赤字になってしまった

・入居者が家賃を滞納してしまった

・大規模な修繕費用がかかってしまった

・節税対策を行っていなかった

・資産価値が下がってしまった

・土地や建物に何らかの瑕疵があった

 

いろいろなケースが考えられますが、ここでは主に多くの人が心配する「借入(ローン)」や「空室」についての失敗事例の中で「物件の運用開始前」に失敗の要素があったものをご紹介します。

一口に不動産投資・アパート経営の失敗と言っても、整理すると、物件の運用を開始する前の段階が原因になるケースと、運用を開始した後の段階に何らかの原因で失敗する場合に分けられます。

今回は、不動産投資・アパート経営の失敗事例の中でも、物件の運用を開始する前の失敗について説明していきます。

 

目次

・虚偽の申告により、金融機関から一括返済を迫られた失敗事例

・融資の組み立てによる失敗事例

・物件の選び方による失敗

・まとめ

 

 

虚偽の申告により、金融機関から一括返済を迫られた失敗事例

不動産投資(アパート経営)は、その数千万円という価格帯から、ほとんどの方が借入(ローン)を利用して購入されます。

数千万円のものの購入、それに対する数千万円の借入(ローン)となると、この借入(ローン)が返せなくなってしまったらどうなるのか!?

と心配する方は多いでしょう。

 

基本的に借入(ローン)は、長期間(20~35年程度)に渡り月々返済していくものになります。返済をしていくと言っても、借入をした金融機関の口座を家賃送金先に設定しておけば、家賃収入からランニングコスト(管理料等)が差し引かれた金額が送金 → ローン返済 → 送金 → ローン返済 と自動的に行われる為、特にオーナー様が動く必要はありません。

では、もし、金融機関から一括返済を迫られたらどうしますか?

返済すべき金額は一気に数千万円となり、月々の家賃収入ではとうてい賄うことのできない金額となります。

 

借入(ローン)を組む場合、

借りた側(債務者)には、「期限の利益」が与えられます。

 

期限の利益とは、借りたお金を返済期限まで返さなくて良いという権利であり、このおかげで数千万単位の金額を月々の支払いとすることができるため、家賃収入でローン返済を賄うという不動産投資(アパート経営)の仕組みの根幹となる部分です。

ただし、この権利は喪失される場合があります。

「期限の利益喪失」

契約書記載の条項に違反した場合、貸した側(債権者=金融機関)が借りた側(債務者)にすべてのローン(債務)の弁済(返済)を請求することができます。いわいる一括返済です。

この喪失事由の代表的なものとして、債務者の破産、返済の滞り、契約違反などが浮かぶと思いますが、「契約内容に偽りがあった場合=虚偽申告」もこ事由に当てはまります。

 

これは、私が以前に取引をして親しくなった金融機関の担当者から実際に聞いたお話ですが、その担当者は必死に債務者の連帯保証人を探していました。自分が融資手続きをした顧客と連絡が取れなくなったとのこと。

 

連絡が取れなくなった理由を聞くと、マイホームとしてマンション1室を購入希望し、「住宅ローン」でとして融資手続きをした案件が、実際はそのマンションには全く住んでおらず、賃貸物件として貸し出している事実がわかったと。証拠を揃え、債務者本人に来店するように話したところ連絡が取れなくなり、私が話を聞いた時は、ちょうど連帯保証人となっている地方のご両親に連絡をつけようとしているところでした。

銀行担当者に「連帯保証人へ連絡を取って、実際どうするのですか?」と質問してみると、「もちろん一括返済ですよ!」と一喝されました。

転勤に伴って、自宅を賃貸に出すケースはよく耳にする話なので、正直、「一括返済」の言葉には驚きましたが、よくよく話を聞いていくと販売業者ぐるみのかなり悪質なケースだったようです。

同じ借入(ローン)でも、もともと「住宅ローン」と「アパートローン」は性質の異なる商品です。一般的に住宅ローンはアパートローンと比べ、低金利で借りることができます。この性質を故意に利用したのでしょう。

一括返済となればその現金を持っていない限り、物件を売却するしかありません。せっかく取得した物件を売却するしかない。購入時、売却時にかかる経費は無駄。銀行からの信用は失われる…。

金融機関への虚偽(ウソ)は思わぬ事態に発展しかねません。

1つの失敗事例と言えるでしょう。

※この融資のケースは弊社の関わったものではなく、銀行の方から悪質な事例として聞いたものです。

 

 

融資の組み立てによる失敗

次に、ローン返済ができない状態 = 家賃収入よりローン返済が上回る状態に陥った場合を見て行きましょう。

借入(ローン)の返済方法は、「元利均等」「元金均等」の2つの種類を選ぶことができます。

元利均等返済は、返済額(元金+利息)が一定のため、元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

元金均等返済は、元金の返済額が一定のため、元金の減少が早いメリットがありますが、元利均等返済に比べ当初の返済負担が重くなります。

 

収入を生む仕組みを得るために行う不動産投資(アパート経営)では、一般的に「元利均等」を選びます。

 

私が中古物件の仲介をしたお客様の話ですが、その方は既に多くの収益物件をお持ちで、購入や借入れにも慣れたお客様でした。

当社からご紹介した中古物件に対して、いつも利用している金融機関で融資(ローン)は組むということでしたので、当社からは資料提出のみを行いました。

決済日(引渡し)当日、「○○くん(銀行担当者)にやられたよー」とお客様。

「元利金等」ではなく、「元金均等」返済で稟議を通してしまったそうで、約10年間は返済額が大きくほとんどキャッシュフロー(CF)が取れない状態になってしまったとのこと。

今まで担当していた方が転勤になり、新人の銀行マンが担当になっていたそうで、そのお客様も金銭消費貸借契約時に見落としていたとの事でした。

他にも収益物件をたくさんご所有されている資産家のお客様方だったので、大きな問題になりませんでしたが、もしキャッシュフロー(CF)目的のオーナーであれば一大事です。

予定通りの借入金額、期間、金利、そして満室稼動していても、

返済金額が大きくなればキャッシュフロー(CF)は減少します。

これは、珍しい事例だと思いますが、「元利金等」「元金均等」の違いを理解しないまま融資の組み立てを行ったり、知識の浅い担当者がオーナー様の投資目的を考えないでどちらにするか選択してしまうケースも存在するので、気を付ける必要があります。

 

弊社がファイナンスアレンジと呼んでいる、融資の組み立てが不動産投資・アパート経営において重要だと考える理由はこういった失敗事例から読み取ることができます。

単純に物件情報を見て高利回りの収益物件を購入することが、不動産投資・アパート経営ではありません。

招来設計を行い、投資の目的に合わせて、立地や利回り、資産価値等の総合的名な視点で物件の選定を行い、融資の組み立てまでをトータルで行う必要があります。

 

 

物件の選び方による失敗

キャッシュフロー(CF)が減少するのは上記のようにローン返済が増える場合もありますが、多くの方が心配されるのは、「家賃収入が減るケース」でしょう。

・空室が出る

・家賃が下がる

これが一番の心配の種なのではないでしょうか?

 

まず不動産投資・アパート経営において、空室が出るのは必然です。

どんなに人気の物件であっても、いつかは入居者が退去し、空室になります。

不動産投資・アパート経営において空室や入居に関する問題で注視するべきは、次の入居者がすぐに決まるかどうかです。

 

・賃貸需要のあるエリアであること

・妥当な家賃であること

 

は重要なポイントであり、これらが揃えば空室について過度な心配をする必要はありません。

そして、この2点はよくよく考えると、物件を購入する前の時点で明らかになっていることなのです。

修繕やリフォームなどの空室対策よりも、こちらの方が長期的な視点での影響力は大きいと考えることが出来ます。

この2つを満たす為には、「エリア」や「一括借上げ(サブリース)」に関する記事をご覧ください。

 

賃貸需要があるエリアで、家賃も打倒な場合でも空室が出る事はあります。

賃貸需要には、時期によって、お部屋探しの需要が多い「繁忙期」と需要が少ない「閑散期」があります。

一般的に「繁忙期」と言われるのは1月~3月や社会人の移動のある9月などになり、5月~6月などは人の動きが少ない「閑散期」と呼ばれます。

繁忙期か閑散期かは、地域やターゲット層によっても変わってきますが、閑散期になるとお部屋探しをしている人の需要が少ない状態なので入居が決まりにくくなります。

 

閑散期の時、通常の条件で決まりにくいなと感じた時は募集条件について、管理会社と良く打合せをすることをお勧めします。

 

入居希望の反響があっているのか、いないのか?

実際は反響があっているが、申込みの後で、家賃保証会社の審査が通らなかったなど、キャンセルになった場合などやむを得ないケースもありえます。この場合は、すぐに手を打つ必要はありませんが、入居希望の反響がないのであれば工夫が必要です。

 

例えば、初期費用や広告料など、募集条件を少し変えるだけでも入居者の反応は変わるでしょう。

 

家賃を下げる事は入居促進の選択肢の1つではありますが、

家賃を下げずに入居させていくことは、出口戦略のコツでもあります。

家賃を下げるのは最終手段としましょう。

 

あるお客様の物件に閑散期に同時に2部屋に退去が出て、なかなか次の入居者が決まらなかったことがありました。不安になったこのお客様は、急いで物件を売却。直ぐに買主は見つかりました。

 

その後の入居は順調。

次のオーナー(買主)様は、大変喜ばれていらっしゃいました。

一方売却されたお客様はやっぱり売らなければ良かったと後悔。

結局、新たに物件を購入したいという事になりました。

このように入居や退去の発生が0ということはありませんが、

・賃貸需要のあるエリアであること

・妥当な家賃であること

2つの条件を満たしている物件を選ぶことで中・長期的に見た失敗の可能性は減らすことが出来ます。

 

不動産投資・アパート経営は短期的でなく、中・長期にわたる視野が必要です。

一時的な空室で手放すより、管理会社と対策をよく話し合う必要があります。

 

また、一時的な空室の際にも動揺しないよう、手取り額(キャッシュフロー)には余裕を持たせることが大切です。

室空室が出ただけで手出しになるような事業計画ではご不安が高まり、冷静な判断を欠くことになります。

このような組み立ても物件を購入する前の段階で分かることです。

なお、節税になるからとお考えの方もいらっしゃいますが、手出し(赤字)を出しながらの節税は本末転倒です。

 

手取り額(キャッシュフロー)に余裕を持たせるだけでなく、戸数(部屋数)を多く持つことも重要です。

マンション経営などでワンルームマンション1室など、1室しか所有せずローンを組むと、空室が出た際には収入「ゼロ」で、ローン返済が「ある」ので必ず手出しが発生します。

複数戸数(部屋数)を持つことによって、戸数を多く持つことによって、一時的な空室のリスクヘッジになります。

 

借入(ローン)や空室について、ご自身の失敗とならないよう様々なケースをシミュレーションしてみましょう。

物件選びの失敗といった時に、単純な物件の選び方という側面と、ファイナンスの組み立てを含む事前の事業計画の側面に厳しさがあるケースに分けることができます。

購入前によく確認することが大切です。

 

 

まとめ

今回は不動産投資・アパート経営の「失敗」の中でも影響の大きい「購入前の失敗例」に焦点を当てて説明していきました。

失敗というと投資を開始してから物件を所有して運用後に発生するトラブルが原因になることをイメージすることが多いですが、今回のように実は購入の前段階で失敗に繋がってしまうようなケースが表面化していることが多いことも事実です。

 

不動産投資・アパート経営を行う際には、物件の運用を開始する前に対応できるリスクと、開始した後に備えておくべきリスクを分けて考えておくことで、整理がしやすくなります。

特にファイナンスについてはキャッシュフローやその後の投資に影響してきます。物件の購入前に吟味すべき重要な事項なので、投資の目的や方針に合わせて最適なファイナンスアレンジを行うようにしましょう。

 

愛和では、お客様の「投資の目的」に応じて、多角的な視点から検討を行い、最適なプランニングを行うことを強みとしています。

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