サラリーマンが本業以外の安定収入を稼ぐ方法として、近年、認知度も上がってきたアパート経営。

しかし、「本当にアパート経営で安定収入を得ることができるのだろうか？」「失敗すると何千万円もの借金を背負うことになるのでは？」などと、一歩踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか。

アパート“経営”と名が付くだけあって、副業とはいえ立派な事業。

今回は、会社経営の経験がないサラリーマンでも、「アパート経営で安定収入を得ることができるのか」「どうすれば失敗を防ぐことができるのか」解説していきます。

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アパート経営と他の投資の違いとは？

株やFX、仮想通貨などは少額から始められる投資として魅力的ですね。すでにやっている方も多いかもしれません。

よく、これらの投資の延長線上にアパート経営があるようなイメージで捉えられがちですが、株やFXとアパート経営は利益が生まれる仕組み自体が違います。

まずは、株やＦＸの利益が生まれる仕組みから解説していきます。

例えば株式投資では、株の“相場”が安い時に買って、高い時に売る。
そうすると、その差額が利益として手元に残りますね。

では、“相場”がどんな時に安くなって、どんな時に高くなるのでしょうか？
これには、人の動きが関係しています。

「株価が下がりそうだ」という話を聞けば、「大損しないうちに売ってしまっておこう」と動きます。
皆が株を手放すと、世の中にいっぱい出回るため株の相場は安くなってしまうというわけです。

「やっぱり上がりそうだ」という話を聞けば、「今の安いうちに買っておこう！」と動くため相場は高くなります。

相場の動きというのはシーソーのようなもので、相場が動かなければ安定するが得もしない。
人が動いて相場が動けば、得をする人がいるが、反対に損をする人が必ずいる。
このような仕組みが、株やFXの収益モデルです。

この収益モデルでは、「勝つ人」と「負ける人」しかいません。
しかし、ここに第三者を登場させることで、皆が得する収益モデルをつくることができます。
この第三者を登場させる収益モデルを活用しているのが、アパート経営です。

登場するのは、「オーナー」「入居者」「銀行」の３者。
オーナーは、自分のお金を使わず、銀行の融資を利用し不動産を購入します。
そして、その不動産を入居者に提供し、その対価として家賃収入を得ます。

これがアパート経営の基本的なモデルですが、オーナー・入居者・銀行がそれぞれメリットを享受していることをお気付きでしょうか。

1. 1.銀行は融資によりオーナーから利息を得る
2. 2.入居者は住まいを手に入れる
3. 3.オーナーは入居者からの家賃でローン返済を行い、その差額分の利益を得る

このように、三者全てにメリットのある仕組みをつくることができるのが、アパート経営の特徴であり魅力です。

株のように「勝ち」「負け」がなく、皆メリットを享受しているため、安定した収益モデルが成り立つというわけです。

アパート経営の特徴についてまとめた記事はこちら

アパート経営でどのくらいの収入を得られる？

アパート経営が安定した収益モデルだとしても、オーナーとしては数千万円の借金をしてアパートを購入します。
そのため、「実際にどのくらいの収入が得られるのか」は気になるところですよね。

もちろん、購入する物件や利用する銀行によって大きく変わるため一概には言えません。
ただ、アパート経営のイメージを持っていただくために、実際のオーナー様の収入実績をご紹介します。

上記は福岡市内の9戸の木造アパートの事例です。

アパートの場合、6戸～9戸の物件が多く見られ、価格帯としては5,000万円～1億前後が今の相場感でしょう。

キャッシュフローは利用する銀行によって大きく変わりますが、この事例の場合は、年間150万円ほどのキャッシュフローを得られています。

アパート経営をしているオーナー様のお声をまとめた記事はこちら

アパート経営で失敗しないコツ

数千万円の借金をして、年間のキャッシュフローが150万円というと、思ったより少なく感じてしまう方もいるかもしれません。

しかし、冒頭でお伝えしたとおり、その借金を返すのは入居者です。
つまり、あなたは650万円の自己資金を投じて、年間150万円の利益を得ていくというわけです。
単純計算でも、5年目には投じた自己資金を回収でき、6年目からは今より「150万円多く稼げる人」になります。

仕事で年収を150万円上げようと思うとなかなか大変ですが、アパート経営なら「三者間の関係」により安定してそれを実現できる可能性があります。

とは言え、どんなアパートでも買えばいいというわけではなく、アパート経営で安定収入を得ようと思ったらいくつかの押さえていただきたいコツがあります。

ここでは、アパート経営で失敗しないための３つのコツをご紹介します。

１．借入期間は長期で

借入が怖いという方もいらっしゃいますが、アパート経営においては“できるだけ長期間の融資を組む”ことが重要です。
借入期間が長ければ長いほど、年間のローン返済額が少なくなり、キャッシュフローは増えて収益性が安定するためです。

例えば、上記でご紹介した物件で、同じ自己資金・金利のまま、借入期間だけ30年に変更して見てみましょう。

借入期間が5年短くなるだけで、キャッシュフローは112万円になります。
さらに、借入期間が25年になると、キャッシュフローは50万円まで減ってしまいます。

このように、借入期間はキャッシュフローに大きな影響を与えます。

ここでお伝えしたキャッシュフローは満室時の想定ですので、「退去による空室期間が発生する」「突発的な修繕が必要になる」などがあれば、手取りはさらに少なくなることが予想できます。

安定経営を目指すのであれば、少しでも多くのキャッシュフローを得られる融資の組み立てをしておきたいものです。

２．戸数の多い物件を選ぶ

どんなに入居率の高いアパートでも、入退去に伴う空室期間は必ず生じます。
住んでいる間に、汚れた箇所のクリーニングや壁紙の張替えなどで、どんなに少なくとも10日～2週間は家賃が生まれない期間が生じると考えておいた方が良いでしょう。

また、退去のタイミングによっては、2ヵ月・3ヶ月と空室が埋まらない可能性も考えられます。
1番ベストなのは、2月や3月の引越しシーズンに退去が出て、すぐに入居募集ができることです。
ですが、6月や7月頃の閑散期と言われるタイミングで退去が出てしまうと、どんなに良い物件でもなかなか入居が決まらないこともあります。

これらの空室リスクについては入居者の事情によるもので、とてもアパート購入時に予測できるものではありません。（いち大学キャンパスの学生需要に依存した物件を選ばないなどの工夫はできますが、そうでない物件を購入したとしてもリスクは残ります。）

そのため、アパートの購入時には「どのくらいの空室期間に耐えうるか」の目安になる“損益分岐点”を抑えておくのが良いでしょう。

例えば、先ほどの物件を借入期間35年で購入した場合、1戸空室が生まれるたびに下記の通りキャッシュフローが減少していくことが見てとれます。

ここでいう「１戸空き」とは、1部屋がまるまる1年間空室になってしまったケースです。
この図でいくと、2部屋がまるまる1年間空室でもキャッシュフローはプラス、つまり赤字にはならないということです。
青線と赤線が交わるところ、つまりキャッシュフローがゼロになるところが“損益分岐点”です。

この損益分岐点の図では、アパートの戸数が少ないほど青線の傾きが急になります。
戸数が少ない物件の方が、1部屋の空室がキャッシュフローに及ぼす影響が大きくなるわけです。

戸数が多い物件は当然に物件価格も高いため、初めてアパート経営を始める方には「規模が大きいから」という理由で嫌煙されがちです。
しかし、実は、できる限り戸数の多い物件を選んだほうが、空室リスクを軽減できるのです。

３．入居者に喜ばれる物件を選ぶ

アパート経営の収益モデルである「三者間の関係」では、オーナーは入居者に部屋の提供をする対価に家賃を得ています。
この家賃が得られないと、銀行へ返済する原資がなくなり、この収益モデルは破綻してしまいます。
つまり、オーナーが最も目を向けるべきなのは、家賃を払ってくれる入居者なのです。

それでは、「入居者に喜ばれる物件」とはどんなものなのでしょうか？

• ・駅から近い
• ・家賃が安い
• ・最新の設備が付いている
• ・おしゃれなデザイナーズアパート

など、あなたが住みたい物件の条件を想い描けば、いろいろ考えられますね。

しかし、全てを満たす物件に出会うのはとても大変です。
特に昨今、ニーズの高いエリアでは駅周辺の土地が値上がりしていたり、市場全体として建物のグレードが上がっていたりしています。
万人に喜ばれる理想の物件を追い求めると、いつまでたっても買えないままになるでしょう。

そんな中で、他でもないあなたの物件を入居者に選んでもらって、満足してもらい、継続的に家賃を払ってもらうには、万人受けするアパートではなく、特定のニーズに特化したアパートが効果的でしょう。
例を挙げると、「ネコの飼育ＯＫのアパート」「楽器演奏可能なアパート」「シェアハウス」なんかもいいですね。

多くのオーナーが目指す万人受けするアパートは、市場にたくさんありすぎて家賃の価格競争が始まっています。
これからアパート経営を始めるのであれば、そこに勝負を仕掛けるのではなく、ターゲットを絞ることが大切です。
「10人中9人は興味がなくても、1人の熱狂的なファンが付く」くらいの物件のほうが、長い目で見て安定経営ができるのではないでしょうか。

アパート経営を成功に導く4つの対策をまとめた記事はこちら

「アパート経営で安定収入を得る」まとめ

ここまで、アパート経営の収益モデルや実際の収支事例、また失敗しないために押さえていただきたいコツをご紹介しました。
アパート経営は、ビジネスの基本である「三者間の関係」に基づいて成り立つ収益モデルです。

そのため、会社経営の経験がないサラリーマンでも、この仕組みさえ理解すれば安定収入を得ることが可能です。

ただ、この仕組みを上手く機能させるためには、

1. 1.借入期間は長期で組むこと
2. 2.戸数の多い物件を選ぶこと
3. 3.入居者に喜ばれる物件を選ぶこと

などオーナーが気を配るべきポイントもあります。

初めてのアパート経営では、分からないことだらけで当然です。
ぜひ、当ブログで知識を蓄えて、あなたのアパート経営を成功させてくださいね！
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