不動産投資・アパート経営をお考えの皆様は「団体信用生命保険」という言葉を聞いた事がありますか？

住宅ローンを組んで住宅を購入された方は聞いたことがあるかもしれませんが、金融機関でローンを組んだ事のない方にとっては聞き慣れない言葉かもしれません。

しかし、この団体信用生命保険は、アパート経営を始めるにあたって、おさえておくべき非常に重要な仕組みなのです。

今回は、団体信用生命保険について

1. 不動産投資・アパート経営を行う人に共通する悩み
2. 団体信用生命保険とは
3. 団体信用生命保険のメリット・デメリット

の３つに分けて、説明します。

⇒「アパート経営」に関する無料ご相談をご希望の方はコチラをご確認ください。

不動産投資・アパート経営を行う人に共通する悩み

アパート経営を始めとする不動産投資が、成功するか、失敗するかを決める重要な鍵を握っているのはローンの内容です。

アパート経営のために、初めて金融機関でローンを組む方にとっては、「審査は通るのか」「ローン金利は高くならないか」「返済を滞納することにならないか」など、さまざまな不安があります。

さらに、もう少しシビアな内容として、ローンを組んだご本人に焦点をあてた話をすると
「ローンの返済が始まったあと、自分の身に万が一の事があったら、家族はどうなるの？」
「ローンが残ることになると、借金を家族が背負うことになるのか？」
というような、不安や心配があると思います。

もしくは、本人はアパート経営を始めたいけれど、
「ローンって借金でしょ？あなたに万が一の事があったら、私が支払うことになるのよね？」
などと、家族（特に奥様）から借り入れに対しての反対を受けた事がある人もいるのではないでしょうか？

確かに、これらの問題は「自分の身には起こらないだろう」とついつい考えがちですが、100％起こらないという保証はなく、誰にでも起こりうる、リスクの一つです。

不動産投資・アパート経営のローンについてまとめた記事はこちら

不動産投資・アパート経営の団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、どのようなものなのでしょうか？

※団体信用生命保険とは、
ローンの返済が始まったあと、万が一ローン契約者本人が死亡、または高度障害となった場合に、生命保険会社が本人に代わって残りのローン金額をまとめて金融機関に支払う仕組みの保険です。

では、具体的にどんな部分に違いがあるのでしょうか？３つの視点から説明します。

１加入方法

通常の生命保険は、店頭（直営店や代理店）・紹介・インターネットなどが加入窓口となります。

団体信用生命保険は、ローンの返済不能を補てんするという性質上、金融機関と生命保険会社の連携によって、あらかじめローンの融資条件に組み込まれているケースが多いです。

したがって、ローンのお申込みのときに一緒に加入の手続きをします。

大きく分けて、団体信用生命保険への加入を条件としたローン（必須）と、団体信用生命保険への加入可否を選択できるローン（任意）の２種類があり、これらは金融機関により条件や取り扱い内容が異なります。

２保険料の支払い方法

通常の生命保険は、毎月指定の口座から引き落とされるか、クレジットカードでの支払いとなります。

団体信用生命保険は、お借入れ時のローン金利に上乗せされるため、ローン返済額の中に保険料が含まれています。

上乗せされるローン金利は、金融機関によって異なりますが、おおむね0.3％上乗せされるケースが多いようです。

３保険期間と保障期間

保険期間：保険料を支払う期間
保障期間：保障が続く期間

通常の生命保険には、複数の種類があります。

団体信用生命保険は、生命保険会社ごとに「完済年齢」というものが決められており、団体信用生命保険へ加入をしてローンを組む場合は、以下の式によってローンの返済期間が決まります。

完済年齢　－　本人の年齢　＝　ローンの返済期間

そして、このローン返済期間が、保険期間・保障期間となります。

また、ローンの返済期間（最長）も金融機関によって異なります。

団体信用生命保険のメリット・デメリット

団体信用生命保険に加入すると、不動産投資・アパート経営においてどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

一見メリットしかないように感じますが、状況によってデメリットが生じるケースも存在します。

団体信用生命保険のメリットとデメリットをそれぞれ説明していきます。

団体信用生命保険に加入するメリット

団体信用生命保険の保険金が、生命保険会社から金融機関に支払われることで、返済すべきローンがなくなります。

これに付随して、２つの大きなメリットが生まれます。

（１）キャッシュフローの増加

キャッシュフローとは、家賃収入から支出（ローン返済額、管理費、固定資産税など）を差し引いた、手取り金額です。
団体信用生命保険の保険金が支払われることで、ローン返済額がまるまるなくなるので、キャッシュフローが大幅に増加し収益性が高まります。
それにより、遺族が生活していく上で必要な収入を残せる仕組みを残すことができます。

（２）遺族に資産を残せる（土地、建物）

アパートは、土地と建物で構成されています。
相続が発生した際、それらの所有は相続人に引き継がれます。
入居があるならそのまま所有するもよし、建物の劣化が激しいなら新築に建て替えるもよし。
残された遺族にて引き続き資産運用・土地活用を行うことで、安定した収入を得る仕組みを残し、収入が途絶えてしまうことへのリスクヘッジにつながります。

団体信用生命保険に加入するデメリット

地主さんや資産家の方など、すでに借入のない資産を多く所有している方は、団体信用生命保険の加入は慎重に判断するべきです。

なぜならば、相続が発生したとき「相続財産」に該当するものを多く所有していた場合、多額の相続税が発生する可能性が高くなるからです。

「相続財産」は、資産と負債を相殺したものを指すのですが、負債にあたるのが「ローン」です。

団体信用生命保険に加入すると、相続時のローンはなくなります。

ですが、すでに借入のない資産を多く所有している方は、団体信用生命保険に加入せず、相続時にあえてローンを残すことで、相続財産を減らす「相続税対策」という考え方もおさえておく必要があります。

まとめ

このように、不動産投資・アパート経営において団体信用生命保険は、ローンを組む方の状況によって敵にも味方にもなります。

団体信用生命保険に加入していれば安心、と短絡的に考えるのではなく、不動産投資・アパート経営を行う際に細部までプランニングし、自分は今どの段階にいるのか？どちらの選択をするべきか？を考えながら、取り組むことが肝要です。

また、物件を複数棟所有する場合はどうするか等も専門知識を有するパートナーに相談することをお勧めします。

愛和では、お客様の「投資の目的」に応じて、多角的な視点から検討を行い、最適なプランニングを行うことを強みとしています。

愛和のアパート経営にご興味のある方は、「個別相談」よりお問い合わせ下さい。

アパート経営を行っている人の声を聞く

愛和がお客様のプランニングを行った事例を見る