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失敗しないために!中古アパート経営についての実例や考え方

中古アパート経営について


中古アパート経営のイメージ画像

失敗しないために!中古アパート経営についての実例や考え方

 

昨今は、企業が販売するネット販売だけでなく、スマートフォンで簡単に利用できるフリマアプリが流行し、個人間の売り買いが盛んです。

インターネット上で、価格を比較し、どっちがより得なのかを調べ、より得な方を購入する時代。

不動産投資・アパート経営においても、中古アパート(中古物件)として不動産収益物件を扱うポータルサイトに多くの中古物件が掲載されています。

ポータルサイトによっては、「価格順」「表面利回り順」などと掲載順を変更することができ、自分の指定した条件の中古アパート(中古物件)が掲載されれば、メールでお知らせしてくれる親切な機能までついています。

表面利回りが高い物件も多いので、お得な印象を受ける方も多くいらっしゃいます。

しかし、不動産は、他の商品の「新品」と「中古品」のように単純ではありません。

利回りや物件の価格というのは、数ある不動産投資・アパート経営の比較要素の1つです。

そういった基準以外の中古アパートの選び方やメリットを知識として押さえておくことで、失敗を回避することができます。

今回の記事では、

 

・中古アパート経営についての実例

・中古アパートの選び方

・中古アパート経営のメリット

 

について説明していきます。

中古アパート経営で失敗しないポイントが掴めると思います。

 

記事だけでなく、リアルな場で学びたい方はイベントにご参加ください

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中古アパート経営についての実例

過去のお客様の中に、「利回り20%の中古物件が出たから、買付証明書(買付申込書)を出した」という人がいらっしゃいました。

聞くとある地方都市にある築20年の中古アパート。

ローンはどこでつけるのですか?とお聞きすると、

「某金融機関で借りて、残りは自己資金を出して購入する予定」とのお返事でした。後日、お聞きしたところ、価格の半分ほど自己資金を投入して物件を購入したそうです。

 

 

別のお客様(関東在住)で「福岡の中古物件で良いものが出たのだけれど、調査をお願いできますか?」とご連絡頂いた事がありました。

その方は、不動産投資・アパート経営の勉強をよくされていらっしゃる方で、ご自身で積算価格を算出し、「利回りが高いし、積算価格も高くて、立地も良いからお買い得な物件」とおっしゃっていました。

 

調査依頼を頂いた中古物件は福岡の中心・繁華街である天神の隣の駅で、駅からの距離も徒歩10分という好立地のマンション1棟でした。

築年数も15年くらいとRC造(鉄筋コンクリート造)物件においては融資が付きやすい築年数でしたので、情報を見たときはよくこんな中古物件が流通したなと思っていました。現地につくと、外観は比較的キレイ。ただ集合ポストを確認すると、約半数のポストからチラシの山が飛び出していました。

入居状況を調べると、半数の部屋が空室だったのです。つまり空室率が高い状態だったのです。

管理会社に鍵を借り、室内に入ると空室の理由がわかりました。

玄関開けて、目の前に洗濯機パン(箱状の洗濯機置き場)が位置しており、なぜこんな場所に?という違和感。キッチンは電気コンロ、お風呂とトイレが同じところにあるユニットバス。居室は4畳くらいでしょうか。

洗濯機置き場は、おそらくもともとベランダに位置していたものを無理やり室内に入れこんだ結果だと思われます。17~18㎡の広さの1Kだったので、リフォームするのも難しかったのでしょう。特にRC造(鉄筋コンクリート造)においては壁に穴をあけるだけでも大変です。

 

ポータルサイトに掲載の中古物件の家賃収入は、満室時の想定家賃収入(年収)を物件価格で割った金額が表面利回りとして掲載されます。

つまり空室率が高い状態で、空室があったとしても、入居している前提での家賃収入の計算を行います。

今回も一見、利回りが高いように見える中古物件でしたが、実際はその半分の利回りしかなかったということになります。

 

売主さんも空室で困っていたのでしょう。

 

売りに出すには理由があります。

それが納得できる理由であれば問題ないですが、

表面的な利回りや収益ではないか?自分の収益・利益を脅かすものではないか?必ず確認が必要です。

これはマンションでも木造アパートでも共通です。

 

では、どんな中古物件(中古アパート)であれば、

お得で、購入すべきものなのでしょうか?

中古物件(中古アパート)を選ぶポイントを見ていきましょう。

 

中古アパート・物件の選び方

中古物件についての事例を通して、表面的な利回りや収益だけでは投資の良し悪しを判断しにくいという事を説明してきました。

では、どのような中古物件であれば失敗することを避け、成功する可能性を上げることができるのでしょうか?

中古物件の選び方のポイントとしては、利回りや収益以外に大きく分けて3つあります。

それは、融資(ローン)がつく物件であること入居状況を確認すること、入居者の状況・契約内容を確認することです。

1つずつ説明していきます。

 

融資(ローン)がつく物件であること

まず、大前提として違法建築物には基本的に融資(ローン)はつきません。

違法建築物とは、建物の敷地に定められている高さや面積の制限、接道条件、建物の構造などの基準を守っていないことや、建築確認申請をしなければいけないのにしなかった建物のことです。こういった物件(建物)に対し、一部の特殊な金融機関を除き、融資(ローン)を借りることはできません。

いくら立地が良くても、いくら利回りが良くても融資(ローン)がつかなければ現金で購入するしかありません。

そうなると、必要な資金が大幅に増えてしまいます。

 

次に、どんな条件の融資がつくか?これも重要です。特に不動産投資・アパート経営を行う目的が収入を増やす為、キャッシュフロー(手取り額)目的であれば、必ず抑えておく必要があるのが“融資期間”でしょう。

“融資期間”は中古と新築で顕著に差が表れる部分で、新築アパートよりずっと表面利回りの高い中古アパートであっても、金融機関によっては、融資期間が短くなり、この融資期間が短くなればなるほど、年間の返済金額が増え、キャッシュフロー(手取り額)が少なくなる場合があります。

 

例えば、

 

・価格:3,000万円

・年間収入:450万円

・表面利回り:15%

・建築年数:20年

・構造:木造

 

といった物件があったとします。

ローン返済以外のランニングコストが約80万円。

 

分かりやすいように融資を3,000万円で組んだ場合、

金利が仮に2%だった場合のローン返済金額は、

 

①期間20年 ・・・ 182万円/年

②期間10年 ・・・ 331万円/年

 

かなり高利回りの物件ですが、

 

  • 融資期間を20年で組むこと、

・450万円 ‐ 80万円 ‐ 182万円 = キャッシュフロー(手取り額)188万円

 

②融資期間を10年で組むこと、

・450万円 ‐ 80万円 ‐ 331万円 = キャッシュフロー(手取り額)39万円

 

 

①融資期間20年となれば、キャッシュフロー(手取り額)はしっかり残っていきそうですね。

 

しかし、②融資期間10年になれば、キャッシュフロー(手取り額)はほとんどなくなってしまいます。

 

融資期間の取り扱いは各金融機関によって異なり、

実際に築年数20年の中古アパートに対して、20年間の融資を組める金融機関もありますが、実は多くの金融機関は築年数の古い中古アパート(中古物件)には長期間の融資を組むことはできず、この場合、ほとんどの金融機関では5~10年間の融資期間となるでしょう。

中古アパート(中古物件)であっても、利回り築年数が浅い物件の方が、さまざまな金融機関を検討することができます。

 

なお、どの金融機関を利用できるかどうかは、お住まい、年齢、年収、勤務先、資産背景、借入状況などによって決まります。各金融機関の情報に詳しい人に相談し、その中古アパートがあなたにとって、本当に優良な物件なのか、本当にキャッシュフロー(手取り)が出る物件なのかを見極めましょう。

 

 

入居状況を確認すること

先述の例にもあったように、どんなに高利回り、好立地であっても、空室率が高く、空室が続いている物件には注意が必要です。

空室になるには理由があるはずです。

間取りに問題?家賃設定が高い?場所が悪い?

ポータルサイトに記載の年間家賃収入は空室部分も含まれています。

つまり、利回りを高くみせる為に“あえて”家賃を高く設定している可能性があるかもしれません。

資料請求の際には、レントロール(家賃表)も合わせて行い、周辺の家賃相場と比較して、家賃が打倒かどうかの状況を把握しましょう。

 

入居者の状況・契約内容を確認する

既に賃貸している入居者の中に滞納等が続いており、回収ができていないなどの状況がないかも確認が必要です。今でこそ、賃貸契約の際に家賃保証会社を利用・加入しているケースが多くなってきていますが、古くから入居している方は、家賃保証会社に加入していないケースもありえます。

滞納があっても、入居者本人や連帯保証人から回収ができれば良いですが、回収が難しくなった場合、強制退去をさせる為には裁判を行う必要があり、弁護士を雇ったとしても、時間・お金・労力がかかります。

個人情報にあたるので、なかなか確認が難しい部分ですが、不労所得を得る為にはじめるアパート経営が気がかりな状況にならないように、まずは仲介業者を通じて、管理会社にヒアリングしてもらいましょう。

 

中古アパート経営のメリット

ここまで中古アパート(物件)の相談例や中古物件(アパート)を選ぶポイントをリスク面から見てきましたが、少しネガティブな要素が多いように感じられるかもしれません。

 

しかし、中古アパート(物件)のメリットは、利回りが高いこと、節税効果が高いことの2点です。

一般的に利回りが高いのが中古物件のメリットですが、事例で説明したように「利回りが高い=家賃収入が多く得られる」という単純な図式にはなりません。

その物件が想定している収益になるかは、物件の状況を事前に見ておく必要があります。

節税効果については、古い物件になればなるほど、減価償却期間が短くなり、1年間に落とすことのできる償却金額が大きくなります。それを本業の収入と損益通算することができるので、所得税に対する節税効果が大きく期待できます。

会社経営者、自営業の方などで、短期間に利益があがり、早急に多くの節税対策を行いたい人には中古アパート(物件)はおすすめです。

 

まとめ

中古物件の事例、中古アパートの選び方、中古アパート経営のメリットを説明してきました。

不動産は、普通の商品の「新品」「中古品」とは大きく違い、メリットやデメリット、各条件などが違うので、どちらを選択するかはしっかり吟味する必要があります。

中古アパート経営の特徴を把握したうえで、不動産投資(アパート経営)を行う目的が、

・少しのリスクがあっても、それを把握しつつ、とにかく多くのキャッシュフロー(手取り額)を増やしたいのか?

・今は、キャッシュフロー(手取り額)も大事だが、長期的に安定して運用したいのか?

・本業の利益が上がっているので、今すぐ節税したいのか?

 

など、投資によって得たい効果を明確にして、ご自身の目的や状況に合った不動産投資・アパート経営がどんなものなのか、一度計画を立てて考えてみてはいかがでしょうか?

 

 

記事だけでなく、リアルな場で学びたい方はイベントにご参加ください

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・日時:2019.6.16~6.22

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