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アパート用地仕入れのプロが語る!土地選びのポイント

不動産投資・アパート経営の土地について


ファイナンス・物件選びと並んで、不動産投資で成功するために欠かせない「土地選び」。アパートの土地選びは、投資として収益性の高い土地であることが重要になります。

ネットを見ていると、立地が良い割に破格な土地が売りに出ていることも。一見お買い得な土地に見えますが、きちんと調査した上で選ばないと、購入してから後悔することになるかもしれません。

今回は、毎日収益性の高いアパート用地を求めて奔走している、用地仕入れ担当より土地選びのポイントをお伝えします。

 

<目次>

①そもそもアパートを建てられる土地・建てられない土地

②売価以外の出費やトラブルの可能性

 

①アパートを建てられる土地・建てられない土地

 

土地選びの第一段階として、購入する土地に、建てようとする建物が建てられるか、を確認します。土地を買ったからといって、敷地内に好き勝手に建物を建てて良いわけではありません。計画している建物が、法令上その土地に建てられるかどうかは、主にその土地の接している道路・建ぺい率・容積率によって決まります。

 

1、道路の種類・接道

アパートを建てる上で遵守すべき建築基準法に「接道義務」があります。これにより、一見して良い土地でも、“建物が建てられない土地”の可能性もあるのです。

建築基準法では、「原則として道路幅4m以上の建築基準法に定める道路に、2m以上接していなければ建物の建築はできない」と定められています。

道路幅4m以上の建築基準法に定める道路の場合は問題ないですが、それに該当しない場合は、建築する上で制限を受ける、もしくは建築が出来ないこともあります。どの道路が「建築基準法に定める道路」かは見た目では判断できませんので、調査が必要です。

また、2m以上接していたとしても4m未満の場合は、建築できる建物の種類・階数・延べ床面積等に制限を受けます。

一般的に接道義務を果たさない土地は、用途が狭まりますので土地値としては安くなります。

 

2、道路幅員

込み入った住宅街などで良く見かける、車一台が通るか通らないか、というような狭い道。そんな道に接した土地の場合、セットバックの必要があるかもしれません。

緊急時に消防車や救急車が通れるようにするため、将来的に道幅を4m以上にしようという国の計画があります。ただ、道を広げるために、今建っている建物を取り壊して土地を譲ってください、と言うわけにはいかないので、「再建築の際には、道路幅員が4m未満の場合は、道路中心線から2mまで下がって建築してくださいね」とされています。これが、セットバックです。

セットバックが必要な土地の場合、セットバックにより面積が削られてしまい、予定していた建物が建てられなくなるということもあり得ます。

 

3、建ぺい率

建ぺい率とは、風通しや防災のための規制基準で、敷地を上空から見た時に敷地に対して建物の占める割合を指します。土地にはそれぞれ建ぺい率が定められており、敷地面積いっぱいに建物を建てられるわけではありません。

100㎡の土地の建ぺい率が50%の場合、100㎡×50%=50㎡となり、50㎡の範囲にしか建築は出来ないことになります。

 

4、容積率

建ぺい率同様に、それぞれの土地には容積率も定められています。容積率とは、敷地に対して延べ床面積(各階の床面積の合計)の占める割合です。

例えば土地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率150%の土地の場合、延べ床面積は150㎡までOKなので、各階50㎡の建物を3階まで建築できることになります。

※厳密には建ぺい(建築面積)と容積(延べ床面積)では、面積に参入されない部分に違いがあるため、単純に50%×3階=150% となるわけではありません。

 

上記の道路・建ぺい率・容積率以外にもアパートを建てるには様々な建築基準法の制限を受けます。またそれ以外にも、地域により多くの条例があり、建築基準法では問題無い建物でも、地域の条例により制限を受ける場合も多々あります。

 

 

 

②売価以外の出費やトラブルの可能性

第一段階で、アパートが建てられることが分かりました。しかし、建てようとしているのは収益物件。収益が回らないと意味がありません。

収益性を高めるために出来る限り安い土地を仕入れたいところですが、売価だけを見ていると、後で思わぬ出費が発生する場合もあるので注意が必要です。仕入れ時に注意しているポイントをお伝えします。

 

1、上物の有無

土地を購入する際、建物が建っている土地を現況渡し(建物が建ったままで購入)の場合、建物部分の解体費用が、売価とは別にかかります。

解体費用は解体業者にある程度見積もってもらうことができますが、建物の中を確認する事が出来ない場合、予想外に残置物(家具や生活用品等)があったり、解体してみたら地中から昔の建物の解体ガラ、地盤改良の杭、防空壕等が出てきて、その撤去に想定外の出費が発生する可能性もあります。

 

2、高低差

接道に勾配がある場合や、擁壁がある土地の場合、いわゆる「がけ条例」の制限を受ける場合があります。がけ条例では、「敷地が高さ2mを超えるがけに接している場合は、がけと建築物との間に、そのがけの高さの2倍以上の距離を取らなければならない(例外有)」と定められており、建築できる面積が少なくなってしまう可能性もあります。

また、もちろん造成・擁壁工事等には多額の工事費用がかかりますし、高さが2mを超える擁壁の場合は建築確認申請なども必要になるので、時間も費用もさらにかかります。

 

3、地盤の強度

地盤が弱い場合、建物が傾いたりしないように改良工事や杭工事が必要です。地盤の強度を調査をする為には建物建てる位置が分かった上で、その建物の四隅と中心等で地耐力調査を行う必要があり、地盤改良が必要かどうかは、購入する前に購入する前に分からないことがほとんどです。

 

4、土壌汚染

土壌汚染対策法の制定により、土壌汚染による健康被害が生ずるおそれのあると都道府県が認める土地には、土壌調査が必要です。またそういった土地でない場合も、過去の土地の使用内容によっては、銀行から融資を受ける際に、土壌調査を求められる場合もあります。もし、土壌汚染調査の結果、汚染が見つかった場合は、土壌汚染を無くす改良工事・汚染土処分に多大な費用が発生する可能性があります。

 

5、境界

隣地との境界が明確に定められていない場合は、確定測量をする事をお勧め致します。また越境物がある場合は越境の覚書を書くことも大切です。いつの間にか、自分の土地が減ったりするかもしれません。

 

 

まとめ

あなたにとって魅力的な土地は、他の人にとっても魅力的な土地です。そんな土地を手に入れるためには、誰よりも早く買付証明書(記載の金額や条件で買いますと証明する書類)を送る必要があります。“土地情報は水面下で動く”と良く言われるのは、情報が一般市場に出る前に、不動産業者が上記で挙げた基本的な項目に加え、入居需要や将来的な資産価値などを判断し、即日調査→買付と動いているからです。

 

個人で土地を購入して建物を建てたい場合は、

①そもそもアパートを建てられる土地かどうか

②売価以外の出費やトラブルの可能性

まずは、上記の2つを踏まえた上で、需要や資産価値を総合的に見て、アパート用地として適しているかどうかご判断されると良いかと思います。

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