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何が違うの?不動産投資におけるアパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の違い

アパート経営とマンション経営の違いについて


マンション経営・アパート経営の比較イメージ

不動産投資におけるアパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の違い

老後の年金対策等の目的で、投資や資産運用を検討し始めて不動産投資を選択肢に入れている方の中でアパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)のどちらがいいか迷われる方がいらっしゃいます。
同じ不動産投資の括りですが、アパートとマンション(区分ワンルーム)では家賃収入、利回り、資産価値や他の面でも様々な違いがあります。
自信がどのような将来設計を行い、その目的に応じて投資対象を選んでいく必要があります。
投資を行う前に共通点と違いを知識として押さえることは、成功していくために必須です。

・アパート経営とマンション系(区分ワンルーム)の共通点
・アパート経営とマンション経営の違い
・アパート経営とマンション経営の比較で認識しておくべき注意点
・まとめ

アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の共通点

アパートとマンションでは違いもありますが、共通点もあります。
どちらの投資対象も成功するためには「選ばれる物件」であることが必須です。
入居者の目線で考えると、利回りや家賃収入のことなどは関係ありません。
「住みたい」と感じる魅力の有る物件なのかが大きな要因です。
それを満たすことにより、継続して入居者がいる空室率の低い不動産投資が可能になります。
これはアパートもマンションも賃貸事業であることは共通なので、入居者の賃貸ニーズに合うものであることが大前提です。
また、安易に「儲かる」と考えるのではなく、将来設計や事業計画などの長期的なスパンで考える必要があることも共通です。

アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の違い

アパート経営とマンション経営には投資としての違い、建物としての違い、権利関係の違いなど様々な視点で違いがあります。
今回はその中で押さえておくべき「価格」「利回り」「初期費用」「立地」「家賃収入」「空室リスク」「建物の構造や耐用年数」「権利」8つの違いを解説していきます。

価格の違い

アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)では価格が大きく違います。
アパート経営の場合は土地・建物併せて購入するため価格は大きくなります。6戸から8戸の物件が多いですが、価格としては6千万円から1億円くらいの幅です。これは個数や、どの県やエリアに建てられたアパートかによって変動します。
マンション経営(区分ワンルーム)の場合は、複数ある中の1つの部屋を購入するので、アパートより低い価格になります。
価格が違うことで、必要な自己資金や融資金額が変わります。

利回りの違い

アパート経営とマンション経営では利回りの違いもあります。中古でなく新築を基準にした場合、アパートの方が利回りは高い傾向にあります。
全体の平均的な数値ではアパートが利回り5%から7%、マンション(区分ワンルーム)が4%から5%です。
ただ、利回りはあくまで投資の1つの基準なので、賃貸の目線や他の要素も比較して総合的に判断しましょう。

初期費用の違い

購入時に必要な初期費用にも違いが生じます。アパートとマンション(区分ワンルーム)では価格が大きく違うので初期費用として必要な資金や経費、不動産を購入時にかかる税金である不動産取得税の金額にも違いがあります。
人によっては、初期費用の金額分もローンの中に含めるケース(フルローン・オーバーローン)もありますが、
全体の収支シミュレーションや事業計画全体を確認して判断する必要があります。
初期費用が少ないということはメリットのように感じますが、検証をして判断しなければデメリットになるケースもあります。

立地の違い

アパートとマンションでは立地にも違いがあります。基本的な傾向として、マンションの方がより都心部や駅の非常に近い位置に建てられることが多いです。
アパートは駅から徒歩5分から15分圏内エリアに建てられることが多いです。都心というよりは居住エリアに建てられることが多いです。

家賃収入の違い

家賃収入も違いが有ります。複数戸を所有するアパート経営では、部屋の数×家賃収入が入りますが、マンション経営(区分ワンルーム)の場合は1部屋の家賃収入です。(ローンの返済は考えないものとします)
戸数の違いがあるので、それが家賃収入の差になります。
マンション経営(区分ワンルーム)の場合は買い増しを行うことで戸数を増やし、リスク分散や家賃収入を増やす方法を取ることもあります。

空室リスクの違い

アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)では空室のリスクについての考え方が異なります。
アパートの場合、1部屋が空室になっても残りの部屋に入居がされていれば赤字にはならないケースがあります。
1棟に複数戸入っているので、全体の個数で空室のリスク対策ができていることになります。
しかし、マンション経営(区分ワンルーム)の場合、元々が1部屋なので空室になると赤字になります。
1人の入居者がずっと住み続けるということは考えにくいので、赤字にならないラインで投資を行いたい場合は1戸のみの所有は安定しない可能性があります。リスクを抑えるために複数戸のマンションに分散投資するような例もあります。
いずれにせよ、1戸だけだと安定はしないので空室リスクの対策を考える必要があります。

建物の構造や耐用年数の違い

アパートは基本的に木造で作られることが多く、マンションはRC(鉄筋コンクリート)やSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)で作られることが多いです。建築コストは木造の方が安く、その分耐久性などはRC,SRCに劣ります。
逆にRやSRCは耐久性など優れていますが、建築コストが木造より高くなります。
また、建物の素材の違いによって、法定耐用年数や防音性や建物建築のコストや耐震性や耐火性、修繕費、解体費用などに違いが出てきます。

RC(鉄筋コンクリート)SRC(鉄筋鉄骨コンクリート)は47年、木造は22年が法定耐用年数として定められています。しかし、法定耐用年数を過ぎた物件は必ず取り壊されるわけでなく、修繕やリノベーションを経て運用を継続されるケースが多いです。
また、法定耐用年数より長い年数の融資を行う銀行・金融機関も有り、法定耐用年数は目安として見ていいでしょう。

権利の違い

アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の違いとして権利の違いも挙げられます。
アパートの場合は土地と建物、どちらも購入したオーナー様の所有している資産として考えられるので、修繕やリノベーション、売却の意思決定などは基本的に自分の意思のみで行うことができます。
一方マンション経営(区分ワンルーム)の場合、土地と建物は複数のオーナーが共有している状態なので、全体に影響が及ぶ大きな意思決定(修繕やリノベーション、建て替えなど)は合議制で決める必要があります。
もちろん部屋の所有権はあるので、部屋単位での修繕やリノベーション、売却は自分での意思決定は可能です。
アパート経営は、全体の意思決定ができ、マンション経営(区分ワンルーム)は、自身が所有している部屋の部分の意思決定ができると押さえておくと理解しやすいです。

アパート経営とマンション経営の比較で認識しておくべき注意点

始めて不動産投資を行う初心者の方の中には借入が大きいことが不安で、最初はマンション経営(区分ワンルーム)をやってみようと考える方がいらっしゃいます。
確かに小さいものから始める方が抵抗は少なくなるのですが、不動産投資ではこの考え方で行うことは避けた方がいいです。
理由は、人によって融資枠に違いがあるからです。
銀行・金融機関をプランニングして、上手く活用することは大事なことです。(弊社ではファイナンスアレンジと呼んでいます)
しかし、マンション経営(区分ワンルーム)で慣れてきたので次はアパート経営と考えた際に、マンションの購入時に出来た借入によって融資枠が足りなくなるケースがあります。

この場合、所有しているマンションを売却して、融資枠を回復させてアパートを購入する流れになりますが、中古で上手く売却できるかは市況による部分もあります。
区分ワンルームマンションは、東京都内などの例外を除いて、キャピタルゲインが狙いにくい傾向です。
弊社のお客様でも過去に、アパート経営を行いたいが、所有していた区分ワンルームの借入が融資枠を圧迫して購入できないという事がありました。
最終的には無事に売却し、銀行・金融機関の審査を通過しアパート経営を開始することができました。
元々マンション経営(区分ワンルーム)を複数所有する将来設計の場合などは問題ありませんが、初心者なので
最初は価格が低いものと考えていると融資の部分で失敗する可能性があるので注意しましょう。
※金融機関の1つの事例であり、実際はお客様の属性や資産背景、金融機関によって細かい条件は変化します。

まとめ

アパート経営とマンション経営の違いや注意点について解説していきました。
同じ不動産投資という括りですが、多くの違いがあることが理解いただけたと思います。
どちらが正解ということはなく、選ぶ基準は投資の目的や戦略によって変わります。
大事なことは特徴やリスクの違いを押さえて将来設計を行うことです。
今回解説したように、物件だけに着目するのでなく融資なども視野に入れておく必要があります。
特に複数棟数を所有することを前提に投資を行いたい方は、融資枠というリソースの存在を認識して投資対象を選ぶことや事業計画を描くことをお勧めします。
また、どちらの投資も投資や相続、節税など様々な視点で活用することができるので、自身の状況に合わせてどのような効果が見込めるのか、どんな選択肢があるのか専門性の高い不動産会社に相談をすることをお勧めします。

愛和では、お客様の「投資の目的」に応じて、多角的な視点から検討を行い、最適なプランニングを行うことを強みとしています。

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