今回は基本的なアパート経営の専門用語をまとめました。

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路線価

路線価（ろせんか）とは毎年国税庁から公表される「土地の公的な価格」になります。土地につけられる「公的な価格」は「公示価格」「基準地標準価格」「固定資産税路線価」「相続税路線価」の4つがあり、そのうち路線価は「固定資産税路線価」「相続税路線価」の2つが該当します。

固定資産税路線価は不動産の価値基準の1つになります。そして相続税路線価は宅地（建物の敷地として用いている土地）にかかる相続税、贈与税などを算出する際に使用します。「土地の公的な価格」（＝路線価）は道路（公道のみ）につきます。宅地の評価は宅地と接している公道の価格と土地の面積を掛けて評価されます。

資産運用

資産運用とは預貯金や保険、国債（債権）、投資信託、株式投資、不動産投資などに自身の資産（お金など）を投資し、資産を増やしていくことをいいます。例えば「預貯金」は銀行や郵便局にお金を預けることで、わずかですが金利がつくため資産運用となります。

「保険」は学資保険、終身保険などがあり保険会社が加入者の代わりに資産運用をしてくれる貯蓄型保険があります。運用資産は「リターン」と「リスク」があります。「リターン」は投資を行うことで資産を増やすことができること、「リスク」は投資先によっては資産が大きく増えたり減ったりという増減の振れ幅があることです。

FX、先物取引、仮想通貨も資産運用に該当しこれらはハイリスクハイリターンと言われています。

複合型土地活用方式

複合型土地活用方式とは、様々な土地活用を組み合わせて不動産運用を行う方法になります。

例えば、「不動産運用したい土地のうち一部と賃貸住宅や駐車場にし、一部を売却する」などです。複数の土地活用を行うことで、初期の費用（出費）・長期的な収益・長期的な管理・税金などを効率よく運用できる効果が見込めます。

表面利回り

表面利回り（グロス利回り）は物件の価格に対して家賃収入がどのくらい見込めるか、という表面的な収益計算になります。計算式は「表面利回り＝見込める年間の家賃収入の総額 ÷ 物件の購入価格  」になります。

「表面利回りで〇％以上」という場合はこの数値に×100かけパーセンテージをだします。表面利回りは維持管理費など、運用していく上でかかるランニングコストを計算に入れていません。

ランニングコストをいれた利回りは実質利回り（ネット利回り）と呼びます。見込みの家賃収入・物件の購入価格・ランニングコストの３つはより正確な収益力を判断するための大事な指標になります。

自宅併用アパート

自宅併用アパートは「賃貸併用住宅」ともいい、運用するアパートやマンションをオーナー自身の住宅としながら、賃貸住宅としても併用していることをいいます。

土地が広い場合であれば、自宅とアパートを別棟で建てて、アパートを賃貸物件とする賃貸併用住宅もあります。メリットとして、家賃収入が見込めること、賃貸併用住宅の場合なら相続税や固定資産税に対して軽減措置があり相続税対策に有効ということが挙げられます。

管理費

賃貸物件でいう「管理費」とは、物件を管理する上で必要になってくる費用のことです。例えば物件の清掃費用や、管理人の人件費、セキュリティ（監視カメラ）代などが該当します。

その他には「エントランスや共有スペースの電気代、電球交換費用」「共有部分で発生する水道料金」などがあります。管理費の額を決めるルールは特になく、大家や管理会社が賃貸物件に合わせて決めています。

一般的な管理費の相場は家賃の5％程度ですが、最近は3％で管理を請け負う管理会社も出てきています。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは「契約不適合責任」の改正前の名称になります。2020年に民法改正で該当規定の見直しが行われ「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」が新しく制定されました。

契約不適合責任は、建物などの売買において、売り主や請負人が買い主に売ったものが「契約内容に適合していない」と判断された場合、売り主や請負人が負う責任になります。改正前の瑕疵担保責任との大きな変更点は「責任を負う要因」です。

民法の文面上では、瑕疵担保責任（改正前）は「隠れた瑕疵があった場合」であり、契約不適合責任（改正後）は「契約内容に適合していない場合」となっています。

瑕疵担保責任についての特約の制限

「瑕疵担保責任についての特約の制限」は2020年4月1日に、民法の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改正された際に合わせて改正されました。特約の制限は「宅地建物取引業法第40条」での「担保責任についての特約の制限」において記載されています。

「「引渡しの日から２年以上となる特約」以外で、売り主は買い主に不利な特約をしてはいけない」というような内容になっており、そのような特約を定めたとしても無効となります。例えば「契約不適合責任を一切負わない」や「いかなる場合でも契約解除不可」などの特約は無効になります。

投資用不動産

不動産には「投資用」と「居住用」の主に2つの目的があります。そのなかで「投資用」不動産とは、投資を目的としている不動産のことで、所有者が自ら使用する目的の「居住用」不動産と目的が全く異なります。

投資用不動産にはいくつかの種別があります。例えば、アパートやマンションを1棟まるごと買い付けて運用する「一棟投資」や、マンションを部屋単位で所有する「区分投資」、戸建てを所有する「戸建て投資」などです。他にも、所有している不動産を「コインランドリー」や「駐車場」の形で運営する投資方法や、少額から始められる「アセットシェアリング」「J-REIT」なども投資用不動産の一種です。

投資用アパート

投資用アパートとは、1棟のアパートを購入し賃貸用として入居者を募集し、家賃収入を得て利益を得ることを目的とした投資用のアパートのことです。

投資用アパートのメリットとしては、利回りが比較的高い、複数戸を一度に所有するため空室リスクが低い、1億以下の価格帯のため流動性が高く売却の出口があることです。

逆にデメリットとしては、都心や駅前などの好立地は難しい、融資の審査が厳しい、またまとまった自己資金が必要な場合があります。

投資利回り

投資利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のことで、数値が高いほど利回りがよいと言えます。不動産における投資利回りの計算方法は、想定利回り、表面利回り、実質利回りがあります。

想定利回りは、経営する物件が年間を通して満室だった場合の収益の割合で、「想定利回り＝満室の年間賃料÷不動産購入価格×100」で算出できます。表面利回りは、現在の空室状況を反映したもので、「表面利回り＝実際の年間賃料÷不動産購入価格×100」となります。

購入不動産が戸建てやマンション１室の場合は「想定利回り＝表面利回り」です。実質利回りは、表面利回りに経費などを反映したもので、「実質利回り＝（実際の年間賃料-諸経費）÷不動産購入価格×100」となります。

実質利回り

実質利回りとは、不動産投資における利回り計算方法のひとつで、算出式は「実質利回り＝（実際の年間賃料-諸経費）÷不動産購入価格×100」となります。不動産投資では収入を得られるだけではなく、管理費や修繕費など維持するための費用が必要です。

また、税金やローン返済額も考慮しなければいけません。実質利回りはこれらの支出が反映されているため、実際の運用利回りがわかります。家賃収入だけの利回りで投資物件を選ぶのはリスクがあるため、実質利回りをシミュレーションすることが大切です。

完成内覧会

物件が竣工した後に、完成した物件を広く一般に公開するイベントです。実際にどんな仕様・デザイン・施工品質の物件なのか、現地で実際に見て触って体感することができます。

完成物件が売却済でなければ、実際に見た物件をそのまま買うことも可能です。

完成内覧会では、写真や動画では分かりにくい体感の広さや、部屋の明るさなどを確認するほか、周辺の生活環境や騒音もチェックすると良いでしょう。

オーナー検査

オーナー検査とは、新築一戸建てや新築マンションの売買契約をした後、建物引き渡し前に行われる完成検査です。

オーナーは、実際に建物に入り、契約通りの仕様で建てられているか、施工ミスや不具合がないかを確認し、もしあった場合は売主に指摘して修正を依頼します。新築一戸建ての建売でもオーナー検査は行われることが一般的です。

引き渡し後に瑕疵があった場合でも、買主は売主に対して瑕疵担保責任を問えますが、物件を取得する前のオーナー検査でしっかりと確認することが重要です。

土地活用(土地有効活用)

土地活用とは、未使用のままの土地を、その土地のメリットを活かしてうまく利用することです。

土地は所有しているだけで、固定資産税などの税金がかかるため、その負担を軽減することが土地活用の目的です。具体的には、アパート・マンション経営、駐車場やコインランドリー、トランクルームなどの経営、定期借地などがあります。

初期費用や運用がマイナスになるリスクもありますが、よく事前調査してうまく活用し、安定収益を得られればオーナーの方の資産形成にも役立ちます。

土地活用アパート経営

土地活用アパート経営とは、未使用地を活かしてアパートを建設し経営することです。

アパート経営で土地活用をするメリットは、節税に有効であること、キャッシュフローを見込めること、建物代金だけで済むため融資が受けやすいなどのメリットがありますが、どのような場所でもよいわけではありません。アパート経営に適した立地の条件として、十分な広さがあること、入居の需要があること、電車やバスなどのアクセスが良いこと、などが挙げられます。

適さない土地でのアパート経営は、空室リスクや家賃下落リスクが高まりますので、しっかりと事前に賃貸ニーズを調査することが必要です。

取引態様（とりひきたいよう）

取引態様（とりひきたいよう）とは、不動産の売買や賃貸の取引を行うときに、不動産会社など宅地建物取引業者の立場ことです。

取引態様には、「売主・貸主」「代理」「仲介（媒介）」があります。「売主・貸主」は、宅地建物取引業者から直接物件を購入したり借りたりします。

「代理」は、宅地建物取引業者が売主・貸主の代理人として代わりに取引をします。「仲介（媒介）」は、売主と買主または貸主と借主の間に入って、取引がスムーズに進むよう仲立ちする立場です。

収益計算

不動産における収益計算とは、アパートやマンションなどの賃貸経営の収益を計算することを指し、基本の計算方法は「（年間の家賃収入÷物件価格）×100」です。収益計算は「利回り」とも言われ、不動産投資の判断材料になります。利回りには2種類の計算方法があり、ランニングコストなどの経費を考慮せず年間の家賃収入と物件価格のみを用いた基本の計算方法が「表面利回り」といいます。それに対し、固定資産税や各種管理修繕費などの経費を除いた額で計算する方法が「実質利回り」といい「［（年間の家賃収入－年間支出）÷物件価格］×100」で求められます。

収益物件(収益不動産、不動産収益物件)

収益物件とは、個人や事業者向けに不動産を貸し出す賃貸経営で、毎月一定の賃金収入を得ることを目的とした物件のことです。

収益物件は住居系、オフィス系、テナント系の3種類に分けられ、住居系はマンションやアパートなどの居住が目的の物件を指し、オフィス系は企業が事業を行うための事務所として借りる物件です。

テナント系はオフィス系と同じく事業を目的としていますが、飲食店やコンビニなどの商業施設として使用する物件である点で異なります。

収益性

収益性とは、企業が利益をあげた際の効率を指します。少ない資本で大きな利益をあげれば収益性が高く、多い資本で小さな利益しかあげられなければ収益性は低いといえます。

収益性では利益の額ではなく効率を見るため、収益性を調べるためには収益性分析が必要です。収益性分析では2種類の分析方法があります。

1つ目は売上高営業利益率を用いて売上高に対しての利益を分析する方法。2つ目は総資本経常利益率・株主資本利益率を用いて資本に対しての利益を分析する方法です。

入居率

入居率とは、アパートやマンションの全部屋数に対して入居している部屋数がどの程度あるのかを示した割合のことです。

管理会社により計算方法は異なりますが、基本的には「入居率（％）＝［（賃貸可能な部屋数－空室の数）÷賃貸可能な部屋数］×100」という計算になります。

「賃貸可能な部屋」の基準が管理会社によって異なるため、入居率に1～2％の誤差が発生することもあります。入居率を上げる（下げない）ことは不動産投資において重要なポイントです。

事業的規模のアパート経営

事業的規模のアパート経営とは、アパート経営が定められた基準に該当した場合、原則として事業的規模とみなされることを指します。

事業的規模とみなされるには「貸与することのできる独立した部屋数がおおむね10室以上であること」あるいは「一戸建ての貸付については、おおむね5棟以上であること」という基準のいずれかに該当する必要があります。

不動産投資が事業的規模として認められることにより、「家族への給与を経費にできる」「回収不能な賃料を経費に算入できる」「取り壊しなどによる損失を全額経費に計上できる」「青色申告特別控除65万円が利用できる」などのメリットがあります。

ローン返済

ローン返済とは、銀行などの金融機関から融資を得て借りたお金を長期間にわたって返すことを指します。

不動産投資では多くのケースが銀行から融資を受け、物件を購入し、入居者から払ってもらう家賃でローン返済をしていきます。

入居者からもらう家賃がローン返済額を下回ると、オーナーは赤字になってしまうため、ローン返済額を抑えられる組み立てをするか、安定した家賃を維持できる不動産を選ぶ必要があります。

サブリース

サブリースとは、サブリース会社がアパートやマンションなどの賃貸物件をオーナーから一括で借り上げ、一戸単位で入居者に貸し出す「転貸借・転貸し」のことを指します。

借り上げを行ったサブリース会社はオーナーに対し、賃貸物件の入居の有無に関係なく保証賃料を支払うので、賃貸経営を行う際の空室リスクを回避する手段として使われます。

また契約はサブリース会社と入居者の間で行われるため、入退去時の手続きをオーナーが行う必要もなく、家賃に関してもサブリース会社から一括で支払いがあるため、回収の手間がかかりません。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産や有価証券、絵画など、保有していた資産を売る際に発生する差額利益のことです。

別名「値上がり益」。売却時に価格変動で利益が得られる場合の利益を「キャピタルゲイン」、逆に価格変動で価格が値下がりしてしまい損失が発生してしまった場合の損失を「キャピタルロス」といいます。

購入時の価格が低い土地でも土地の立地条件や管理状態がいいものは、後々価格が変動し土地価格が上昇した際に販売すればキャピタルゲインが期待できるでしょう。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは「cash＝現金」と「flow＝流れ」。大まかにいうと「現金の流れ」を意味する言葉です。

実際に得られる収入から外部への支出を差し引き、手元に残る資金の流れを表しています。別名「現金収支」。不動産投資のキャッシュフローは、「キャッシュフロー=家賃収入-経費-ローン返済」で計算することができます。

不動産経営の主な目的は「資産を増やす」ことなので、うまく不動産運用が行くよう、常にプラスになるような安定したキャッシュフローになるように考えることが重要です。

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資家が資産を保有していることによって継続して受け取ることができる利益のことです。

例えば、投資家が不動産投資をすることで得られる家賃収入や株主投資で得られる配当金、銀行預金の利息など、いつまでも変わらず同じ利益を得られる収入利益のことをインカムゲインといいます。

ほかにも投資信託の収益配分金もインカムゲインに含まれます。価格変動で損失が発生してしまう、いわゆる「キャピタルロス」に陥る可能性があるキャピタルゲインとは違い、インカムゲインは価格変動の起きない利益のことを表した言葉なので損失が発生する「インカムロス」という意味の言葉はありません。

アパート経営経費

アパート経営経費とは、その名の通りアパートを経営するために必要な経費のことです。

例えば、ローン利息や管理費用のほか、アパートの共有部分を修繕する際にかかる費用や、不動産会社に広告を出す際にかかる広告費などがそれにあたります。家賃収入から経費を差し引いて残った利益に応じて税金を納めるため、経費を多く計上することで節税対策にも繋がります。

アパート経営管理

アパート経営管理とは、入居者の管理と建物の管理をする業務のことです。

主な業務は、次の通りです。

1. 不動産会社を通して入居者の募集をかけたり、入居者候補が現れた際は入居者の選定や賃貸の契約を結んだりするなどの「リーシング業務」
2. 入居者からの家賃回収や家賃を滞納している入居者へ支払いの催促をする「毎月の家賃の回収業務」
3. 契約更新の手続きや退室手続き・入居者退室時の敷金精算、使いこまれて劣化した部屋の修復作業や掃除などの「契約更新・退室時の修繕業務」
4. 近隣トラブルがあった場合や共有部分の設備機器が故障した場合の臨時対応をする「アパートで起きたトラブルの対応業務」
5. エントランスや階段部分など、アパートの共有部分の定期清掃や法定点検、設備が故障していた場合の修繕などを行う「アパートの管理業務」

なお、アパート管理には、自分で管理をする「自主管理」と管理会社に管理を任せる「委託管理」の2種類があり、自主管理の場合はこれらの対応をすべてオーナーが対応しなければなりません。

アパート経営のオーナー

アパートを管理・経営している人、いわゆる大家のことです。

アパートオーナーというと、地主をイメージする方も多いかもしれませんが、昨今はサラリーマンでもアパートオーナーになる人が増えています。

アパート経営のオーナーになると、家賃収入で安定した収入が得られるなどのメリットがある一方、空室や災害などのリスクも伴います。

アパート経営

アパート経営とは、自身で購入または建築したアパートの部屋を貸し出し、入居者から家賃をもらって収入を得る不動産事業です。

アパートは、2～3階建ての木造または軽量鉄骨造の建物のことをいい、鉄筋コンクリート造で階数制限がないマンションの経営よりも低予算で経営を始められ、マンション経営よりも比較的手が出しやすく運営しやすいのが特徴です。

資格なども必要がないため、初心者の人でも運営しやすい投資手法となっています。景気の影響が受けにくく、安定した収入を長期にわたって得られたり、固定資産税や相続税を節約できるメリットがあります。

アパート投資

アパート投資とは、購入したアパートの部屋を第三者に貸し出し、家賃を得ることで収入を得る投資方法。

ローンを組んで購入をして家賃でローンの返済をおこなう場合は、毎月の家賃収入からローン返済額が減額されますが、ローン返済が終了してしまえばアパート経営経費を差し引いた家賃収入すべてが収入として入ってきます。

安定した長期的な利益が得られるほか、空室リスクはあるものの複数の部屋を貸し出ししているため、収入が0になるというリスクは少ないというのがメリットです。

アパートローン

アパートローンとは、アパートやマンションなどの賃貸住宅を購入・建築する際に利用することができるローンです。銀行や信託銀行・信用金庫・ノンバンクなどの金融機関で取り扱っています。

似たローンとして「住宅ローン」がありますがまったくの別物で、アパートローンは不動産投資や商業用不動産に必要な資金を、住宅ローンは自身が住む不動産に必要な資金を融資するローンのことをいいます。

住宅ローンと比べてアパートローンは、一般的に借入額が大きくなるため、融資の審査が厳しくなる傾向にあります。また、金利も住宅ローンで用いられる長期固定金利ではなく、短期固定金利、もしくは変動金利で設定されることが一般的で、住宅ローンに比べて高くなります。

アパートマンション経営

アパートマンション経営とは、アパートやマンションを購入または建築し、第三者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資方法です。

アパート経営は、一棟まるまる所有して経営するのに対し、マンション経営は一室から所有することができます。

UPREIT（アップリート）

UPREIT（アップリート）はアメリカの不動産投資信託（REIT）で運用されている仕組みの1つで、1992年に誕生しました。

帳簿価格が低く時価が高い土地を所持していた場合、その土地を現物出資することでREIT（リート）の株式が取得できるというものです。

土地所有者が自分の土地を現物出資した際、元々の土地所有者とRIETがパートナーシップを形成します。

そのため「Umbrella Partnership REIT」の頭文字を取ってUPRIETと呼ぶようになりました。

UPRIETのメリットは、土地を現物出資した際の帳簿価格と時価の差額にかかる譲渡益課税の時期が選択できるという点です。

課税時期を繰り越すことができるので、一時的ではありますが非課税の状態になります。UPREITはアメリカで盛ん行われている投資信託の手法ですが、日本の不動産投資信託（J-RIET）ではまだその仕組みが導入されていません。

ALC

ALCとはAutoclaved Lightweight aerated Concreteの頭文字を取ったものです。

日本語で軽量気泡コンクリートのことを指し、板状に加工したものはALCパネル、もしくはALC板と呼ばれます。

通常のコンクリートと違い、ALCはその名の通り内部に気泡があることが特徴です。

軽量で加工がしやすいことに加え、内部の気泡が空気層を作ることで優れた断熱性、耐火性、遮音性を発揮します。

ALCは鉄骨建造の外壁や内壁に用いられることが多い素材でした。

しかし、近年ではデザイン性に優れたALCパネルも開発されており、一般住宅で使用されるケースも増えています。

建築素材として優れた点の多いACLですが、それ故に他の建築素材と比べると高額です。

また水がしみ込みやすいという弱点があり、寒冷地では凍害に注意する必要があります。

防水処理の為に定期的なメンテナンスが必要となり、建築費・維持費共に高額になってしまうことがデメリットです。

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