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詳細に解説! 把握しておくべき不動産投資・アパート経営のリスクについて

不動産投資・アパート経営のリスクについて


アパート経営のリスクについてのイメージ

把握しておくべき不動産投資・アパート経営のリスクについて

不動産投資(アパート経営)を検討しているけれど、一歩が踏み出せない、そのような方々はかなりの割合で
「漠然として不安がある」といった傾向が見られます。
そして、その「漠然とした不安」といったものを紐解いていくと「漠然と感じるリスク」に行き着きます。
そういった時は、漠然としたものでなく、具体的に何がリスクか把握できることで、対処方法も考えやすくなってきます。
また、リスクというのは捉え方によって変わるものです。

私も、「あるお客様との会話」の中で「リスク」の捉え方が少し変わりました。
今回の記事では、そのお客様との会話をご紹介し、その後不動産投資(アパート経営)のリスクとそのリスクの対処法について解説していきます。

目次
・アパート経営のリスクについて考えたこと
・空室リスク
・借り入れリスク
・金利リスク
・修繕リスク
・災害リスク
・その他のリスク
・まとめ

不動産投資・アパート経営のリスクや他のリスクについて考えたこと

上場企業にお勤めの高収入のお客様に、

「なぜ不動産投資(アパート経営)を考えられたのですか?」

と質問しました。
私は、税金対策や年金対策、もしくは単純な収益目的かと予想していましたが、それは間違いでした。

お客様からは
「今、僕の人生で最大のリスクは自分が働けなくなること。だから、不動産投資(アパート経営)を考えたのは、そのリスクに対するリスクヘッジなんです」

というお話を伺いました。

その方のご家族構成は、専業主婦の奥様と小さいお子様が2人。
自宅も買ったし、保険も入って入る。
自分が万一働けなくなったら、家とまとまった資金は残るが、

“毎月の家族の収入源がなくなる”

不動産投資(アパート経営)は、継続した収入源を守る・増やす一つの手段です。

「行動」することでリスクを負う事もありますが、
この方は、順風満帆に見える現在の生活にもリスクを感じていらっしゃいました。

リスクヘッジの為の行動が、新たなリスクにならないよう、
不動産投資(アパート経営)のリスク・対処法について考え、まとめてみました。

空室リスク

不動産投資(アパート経営)を成功させるための肝は長期にわたり入居者に住んでもらうことです。
その為に必要な要素として、

  1. 賃貸需要の高いエリアであること
  2. 想定した入居ターゲットに合う間取り・仕様にすること
  3. 適正な家賃であること
  4. 差別化を図ること などが上げられます。

1賃貸需要の高いエリアであること

日本全体の人口が減少しているのは周知の事実です。
また昨今、出生率は1.3~1.4であり、少子高齢化が進んでいます。
空き家問題が取り沙汰されることもしばしばある中、不動産投資(アパート経営)に未来はあるのか?とお考え方も少なくないのではないでしょうか。
確かに日本全体の人口は減っていますが、人口が増え続けている都市があります。自然増減(生死)もありますが、多くは社会増減(人々の移動)によるところが大半を占めています。
つまり、地域によって人口の増加と減少の二極化が進んでいるのです。
人口増加の続く地域を選ぶこと = 賃貸需要の高いエリア に繋がります。
では、なぜ人は移動するのでしょうか?
筆者の出身地は、過疎化が進むエリアです。
子供が減り続け、小学校は廃校間近。
高齢者は病院や老人ホームへと移り、空き家も目立ちます。
現在は、人口増加している都心近郊に住んでいます。
移動した理由は仕事です。
就職するにあたり、地元では限られた仕事しかなく、自身の住まいを変える必要性があることを痛感しました。
現在住んでいる地域には、多くの求人が存在し、それに伴い、交通機関が発達、スーパーやコンビニなどの商業施設の数も徒歩圏内にたくさんあります。
安定して続く賃貸需要を確保することを目的とするならば、
企業が集積し、市場規模の大きいエリアの近郊の立地を狙うことが重要です。
ここで注意点が1つあります。
1つの企業に頼っている地域です。例えば、大手企業が郊外に大規模な工場が建つことで、多くの労働者がいる。もともと賃貸物件が少ないエリアなので需要が高く、一見、不動産投資に適した立地のように見受けられます。しかし、一度その企業が傾き、リストラ・撤退など起きれば、需要と供給のバランスは大きく崩れ出します。
長きにわたり続く賃貸需要を見込むためには、多種多様な企業が集積するエリアの方がより堅実で確実な立地と言えるのではないでしょうか。これは地主の方が土地活用で賃貸住宅を建てる場合も同様です。

2想定した入居ターゲットに合う間取り・仕様にすること

実際に物件探しをしている方から、「この物件は駐車場はいらないのですか?」「〇〇(設備)はいらないのですか?」「もっと広い部屋の方が良いのでは?」などと質問を受けることがあります。
駐車場有り、ハイグレード設備、広い間取り…もちろん、入居者さんの為に良いものを提供する事は◎ですが、オーナーとしてはコストに対して、収益性(リターン)があるのかという事を考える必要があります。
詳しくは次の項目で記載しますが、あれもこれも良いと思われるものを取り入れて、結局、収益性が下がってしまった。家賃を高くせざるおえなり、当初の想定ターゲットの家賃相場とズレてしまった…などという失敗事例もありえます。
そのエリアに想定される入居ターゲットを明確にし、必要な広さ・間取り・設備など、検討する必要があります。

3適正な家賃であること

好立地、駅前、広い部屋、充実した設備…誰が見ても良い物件なのにいつまでも空室という物件を時々見ます。
理由の一つに家賃設定があります。
オーナー(大家)になれば、いくらで貸し出すのか決めることができますが、周辺に類似物件があるにもかかわらず、周辺の相場とかけ離れた高い家賃設定にしてしまうとこのような事態が起こり得ます。
他に類を見ないもの、ターゲットを絞った物件であれば相場は崩れますが、大きな差別化がなければ相場感を意識し、適正な家賃設定を行う必要があります。

4差別化を図る

賃貸業者は、部屋を探している顧客に必ずいくつかの物件を紹介します。
主たるところは、あくまで入居者の希望条件に近いものになりますが、
類似物件がいくつかある場合は、その物件の特徴や決め手となるポイントが欲しいものです。付ける設備や間取りなどのハード面、入居条件(ペット可、二人入居等)や初期費用などのソフト面など、様々な事で差別化は図れます。ここは(2)想定した入居ターゲットに合う間取り・仕様にするにも深く関わってきますので、想定する入居者が喜ぶ差別化が好ましいでしょう。

これら(1)~(4)の目線で物件を検証する事で、空室になりえる物件なのか?を判断する材料にしてみてください。

借入リスク

不動産投資(アパート経営)では、ほとんどの人が現金ではなく融資(ローン)を活用して、土地・建物を購入します。
事業計画の内の一部を自己資金として準備し、その大半を融資(ローン)で賄います。担保になる資産がある事から、不動産投資は数ある投資商品の中でも非常にレバレッジ効果の高い特性を持っています。
ただし、複数棟数所有すれば、すぐに億単位の金額となり、はじめて購入される方は、その金額に対する漠然とした不安をお持ちになる方も少なくありません。
まずは根本的な考え方ですが、不動産投資(アパート経営)は、マイホーム(住宅ローン)とは違い、自分の給料の中から返済するのではなく、入居者から入る家賃収入でローン返済をしていきます。このポイントをしっかり頭に入れておきましょう。
年間の想定年収から、ランニングコストとローン返済差引くと、実際に手元に残る手取り額(キャッシュフロー)を算出することができます。
1戸空いた場合、2戸空いた場合…という風に1棟に対する入居率をシミュレーションすることで、実際に空室が出た時に赤字にならないペイラインをつかむ事ができます。
空室時のペイラインをつかむことで、リスクがどれだけあるのか?それは本当にリスクなのか?冷静に判断することができますが、そういった視点で見ると、マンション1戸を購入するいわゆるワンルームマンション投資等は、入居率が100%か0%のどちらかになり、退去が出れば赤字は必至です。不動産投資においては、戸数は多く所有した方が空室リスクは軽減します。
またご家族の収入源を目的として不動産投資(アパート経営)を考えの場合、はじめの1~2棟は団体信用生命保険に加入することをお勧めします。団体信用生命保険に加入する事で、本人に万が一のことがあった場合、債務が弁済されます。債務が弁済されることによりローン返済がなくなり、手元に残るキャッシュフローは大幅に増えます。団体信用生命保険の仕組みを知ることで、逆に借入に対するリスク・不安は軽減するでしょう。
なお、最終的にご自身の資産をご家族に承継する相続の場面になると、借入(借金)があった方が相続税は確実に少なくなります。相続税の基礎控除額が引き下がった今、相続税の支払い対象者は増えていますので、借入への漠然とした不安を持つのではなく、ご自身に借入の必要性がないかについても考えてみてはいかがでしょうか。

金利リスク

不動産投資(アパート経営)は基本的に、銀行などの金融機関から借り入れることで投資を行います。
その借り入れには当然金利が発生します。

現在は超低金利時代。低金利でローンを組むことができます。
今後、金利が上がる場合、予想していたキャッシュフローが下がることも当然にあります。
金利上昇を防ぐため、固定金利にする方法がありますが、固定金利にすると一般的には変動金利より高い利率となります。
また、固定金利を選択した場合、債務を一部繰り上げる(繰上返済)や全額返済すると、残りの固定期間や残額に応じて、違約金がかかる場合があります。意外と見落としがちな部分ですが、いざ、売却・借換えといった場面になった時に多額の違約金に頭を悩ませる事態にもなりえます。長期の固定金利を希望される方ももいらっしゃいますが、要注意です。
では、金利リスクにどう備えるのか?というと、余裕をもったキャッシュフローになるように事業計画を立てておくことが大切です。多少の金利が上昇しても、マイナスにならない程度のキャッシュフローを確保することで金利のブレを吸収することができます。
なお、金利が上がるのは、一般的に景気が良く、物価が上昇している時に起こります。物価が上昇しているとき、つまり、不動産自体も高騰しているはずです。
金利上昇分を吸収しても所有を継続するのか?売却して利益を確定させるのか?選択をする場面になるとも言えます。

修繕リスク

修繕については、大きく分けると「室内の原状回復」と「室外(共用部分や外壁等)の修繕」2つの要素があります。
1つ目は、「室内の原状回復」です。これは、入居者が退去した後、次の入居者が入る前に室内の補修・清掃等を行うものです。
ここでポイントとなるのが、費用を負担者です。

基本的には自由契約なので、入居時に初期費用の一部として支払ってもらう、退去時に一定の支払金額を定めておく、家賃にプラスして分割してもらうなど、入退去時の条件設定を上手く行うことでオーナーが出費する費用割合を大幅に抑えることもできます。
管理については、管理費用の金額に目が行きがちですが、管理会社が入退去時条件設定、オーナー目線で対応してくれるかどうかなどで大きく変わってくるので、物件選びだけでなく、管理会社の選定も修繕リスクを回避する為の重要なポイントになります。

2つ目は、「室外(共用部分や外壁等)の修繕」です。
外壁や屋根など使う材料によっては、将来的に塗装の塗り替えなどが必要になる場合があります。塗装の費用そのものは左程高くありませんが、足場代などで高くなる可能性があります。
そうならない為にそもそもメンテナンスがかかりにくい材料を使っているどうかを確認することも大切です。
また、家賃収入の一部を積立るなどの対策を考えるのも1つです。

また、出口戦略によっても考え方・準備が異なります。
購入したアパートをずっと所有し続けるのか?10年後、15年後に売却するのか?売却するならわざわざ修繕費用をかけるのはもったいないですよね。
ちなみに中古物件を購入した場合は、前所有者の管理状況次第ですが、購入してから早い段階で、修繕が発生する可能性もあります。
中古物件購入の際には修繕履歴を確認することをお勧めします。

災害リスク

火災、水災、風災、雪災、地震…。
天災は予測不能なものが多く、またそれによって、建物に修繕・建て替え等が必要になる場合があります。
保険の商品によって異なりますが、火災保険といっても火事の時だけでなく、水災・風災・雪災などなど、ほとんどの自然災害をカバーしてくれるものがあります。また偶然な事故により他人を死傷させてしまった場合、他人の物に損害を与えてしまい、法律上の損害賠償責任を負った場合に関しても保険が支払われる特約もあります。
なお、地震保険については、国の法律に基づいて政府と損保会社が共同で運営している保険なので、基本的にどの保険会社で加入しても支払われる保険金は、火災保険金額の30~50%、5,000万円が限度額となっています。
100%の保証が得られない為、地震については不安視させる方もいらっしゃいますが、昨今、保険会社によっては、地震保険ではカバーできない部分を火災保険の「地震危険の上乗せ補償特約」として追加し、地震の際に100%カバーできるようする商品もでています。
保険料は高くなりますが、保険料は経費として計上できますので、不安な方はそういった保険を活用されることでリスクを回避する方法もあります。

その他のリスク

これまで、大きく分けて5つのリスク「空室」「借入」「金利」「修繕」「災害」について見てきましたが、他にも隠れたリスクがあります。

家賃滞納

入居者が家賃を払わない、しかし、住み続け、立ち退くことをしない。
これが一番困ります。督促、内容証明、訴訟、強制執行など行うことになれば、オーナーの精神的・金銭的負担は必至となり、厳しい事態が考えられます。
その為にも入居者には家賃保証会社に加入してもらいましょう。
契約内容にもよりますが、家賃保証会社に加入してもらうことで滞納分の補てん、強制退去の手続きを代行してくれます。

副業規定

「不動産投資は、副業にあたりますか?」と聞かれることがあります。
ただ多くは就業規則をきちんと把握されずに質問される方が多く、そもそも副業が禁止されているのか?副業の定義などをまずは確認するところから始める必要があります。
将来のリスクヘッジの為に始める不動産投資により、生活基盤である本業に支障がでては本末転倒ですが、公務員のように明確な規定があるのであれば許容される範囲内で行う、不動産投資を家族全体の資産運用と捉え、配偶者や子などの家族単位で行い、副業規定に抵触しないようにするなどの方法があります。

家族の反対

本人が不動産投資を学び、やりたい気持ちがあっても、借金に対する不安などから家族の反対し、スタートできないという方もいらっしゃいます。
家族の為に行う行動で、家族の絆を壊してしまってはいけません。
ご自身がノウハウを学び、蓄積するたけでなく、ご家族の理解を得るため、不動産投資(アパート経営)の仕組みやご家族が受けるメリット(家賃収入・相続税対策・資産形成)・デメリット(失敗例・借金)などを知ってもらうことが大切です。資料見せて話すだけでなく、一緒に学べるセミナーなどを活用することもお勧めします。
中には「反対はしないけど、保証人・連帯保証人にはならない」という方もいます。
そんな時は、保険に加入することで保証人・連帯保証人が不要という金融機関もあります。
また保証人必須の金融機関であっても買い方次第では本人のみの動きで保証人の問題を解決できるケースもあります。

追加費用

新築物件の場合、建物の工事代金以外に地盤補強、造成費、外溝費、水道の引込工事代金などの別途費用がかかるケースがあります。
もちろん諸費用が多くかかっても収益がとれていれば問題ありませんが、本体(土地・建物)が安い事、高利回りであることを基準に選んでいる方は要注意です。基本的に追加工事・諸費用については表面利回りに含まれていないことが多いので、他にかかる費用がないかを不動産会社に確認し、事業計画をきちんと把握する必要があります。
利回りなどの、表にだけ出る指標だけでなく、裏側のお金の流れも押さえるのは大切なことです。

 

まとめ

よくあるリスク、隠れたリスクについて具体的に記載しましたが、不動産投資(アパート経営)に限らずどんな行動にもリスクはつきものです。

しかし、行動しないことでリスクが無くなると勘違いし、単に問題を先送りにし、ただ、時間だけが経つということになりかねません。
行動する事、行動しない事、どっちのリスクが高いのか?
そのリスクに対して、回避する方法、対処する方法はあるのか?どう捉えるのか?

ご自身の中で指標や基準を持てるようになれば、いざ問題が起きた時に慌てず対処できるのではないでしょうか。
お客様の、印象的なリスクの捉え方についてのエピソードを共有し、不動産投資(アパート経営)における様々なリスクとその対処法について解説してきました。

不動産投資(アパート経営)は様々な視点から検討を行い、進めていく必要があります。
愛和では、物件の紹介だけでなく、様々な視点を加味した上で、お客様1人1人へ個別のプランニングを行っています。
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