アパート経営でサブリース契約は万能な商品か？
当社にも多数のお客様から寄せられる質問に「サブリース契約」というものがあります。サブリースとは「又貸し、転貸」という意味で、アパート経営等の不動産投資において使われる場合は、不動産管理会社等が、転貸を目的としてオーナーから部屋などを一括で借り上げることを指す場合が多いです。
要するに、アパート物件などをオーナーに建てて貰えれば、それは業者側で借り上げて、固定の家賃を払い続けるので、リスクが少なく、アパート経営ができますよ。という仕組みです。
ですが、こうしたサブリース契約を利用したアパート経営は投資家にとって万能な商品なのでしょうか？
サブリース契約の問題点
サブリース契約の問題点としてはおおきく以下の点が挙げられます。
- 賃料の見直しがほぼ必ず行われる。定額の家賃が保証されるわけではない。
「サブリース契約＝長期「固定」家賃の受け取り」 と思われている方もいらっしゃるかも知れませんが、それは間違いです。多くの場合、管理会社から支払われる家賃は将来的に減額されます。当初の固定賃料をベースに資金計画を作ると大変なことになるケースも・・・。 - 追加で費用が発生することがある。修繕費、補修費など。
サブリースといえども、修繕費や補修費などがかかります。こうした修繕費などは管理会社が自分の負担で行うのではなく、大家さんに請求がいきます。 - 建築費に実は空室リスクが上乗せされている場合も！？
サブリース会社の多くは建築＋サブリース契約の両方をやっている場合がほとんどです。そして、サブリース契約は、建築契約をさせるための道具として使われることが多いのです。建築＋サブリースを提案した業者に、「建築は他で、サブリースだけお願いはできますか？」とすると多くの場合はNOと返ってくるでしょう。
成功するアパート経営の本質とは？
アパート経営で成功している物件というのは、「長期的に入居率が高い物件」です。アパートの入居率は「アパートの立地」「アパート物件（建物）」の質・グレード」などで大きく左右されます。
逆を言えば、正しい立地にニーズのある間取りや設備を備えたアパートを作れば、自然と入居率は高まるものです。
そもそも、サブリース契約は「入居者が入らないかもしれない」というリスクを業者に負担してもらうことになるのですが、業者も商売です。当然に利益がでなれば破綻します。でも破綻しないということはどこからか利益がでているのです。その利益とは結果としてお客様（大家さん）が負担しているのです。
もちろん、アパート経営として利益がでているのであれば、双方がWin-Winの関係にありますので、メリットはあるかもしれません。しかし、結果として「入居率が低い物件」にサブリース契約をするというのであれば、その損失は業者か契約者（大家さん）が負担しなければならないということになってしまいます。
愛和地所は安易なサブリースによるアパート経営はおすすめしません
愛和地所はサブリース契約のように、アパート経営の本質をずらした運用のご提案は行いません。アパート経営を行う上では、十分な入居率が見込める好立地の土地探し、ご案内をいたします。また、そこに建てるアパート物件についても、入居者の方にご満足いただき、高い入居率を維持可能な物件を独自開発しており、それをローコストでご提供する体制を築いております。
アパート経営を考えようという方、まずは愛和地所にまでご相談下さい。当社があえてサブリース契約を安易にご提案しないということは、収支シミュレーションを比較されたり、当社の考え方を聞かれればご納得いただけると思います。
愛和地所では、「低価格＋魅力ある物件」の二つの重要要素を備えたアパートプランとして「クレオプラン」を展開しております。
クレオプランは、「高い防犯性」「高い居住性能」を持つアパートとして、福岡で人気のアパート物件として人気の物件となっています。
また、愛和地所ではアパート経営や不動産投資についてのご相談も無料で受け付けております「無料ご相談コーナー」。
