アパート経営とワンルームマンション投資
不動産投資の中でも「ワンルームマンション投資」という投資が手軽な不動産投資として人気を集めているようです。また、同じ不動産投資である「アパート経営」について、ごっちゃになっている方も多くいらっしゃるようですので、ここでは、アパート経営とワンルームマンション投資についてそれぞれの投資商品としての性質の違いを徹底的に比較していきます。
特に、アパート経営（アパート一棟投資）というと、非常に大きい投資で、一般の投資家には手が出ないと思われるかもしれませんが、それは大きな誤解で、アパート経営はワンルームマンション投資を検討されている方には十分に検討材料となる投資の一つなのです。
アパート経営とワンルームマンション投資を徹底比較
ここでは、アパート経営とワンルームマンション投資について「資産形成」「収益性（利回り）」「節税対策（税金）」「投資金額」「空室リスク」の4つの観点からそれぞれを比較していきます。
資産形成の観点から比較
アパート経営の場合、最終的に「土地」が残るというメリットがあります。アパートとしての建物価値が無くなった場合でも、残った土地は資産として残ります。その後の土地についても更地にして別目的にしてもいいですし、お客様の中にはご自宅として再利用される方もいらっしゃいます。一方で、ワンルームマンション投資といった区分所有物件に対する投資の場合、投資に占める土地の割合はきわめて小さく、土地などはほとんど残りません。
この「土地が残る」という点が非常に大きなメリットで、当社のお客様で複数棟のアパートを所有されて、億単位の資産形成ができている方もいらっしゃいます。
収益性（利回り）から比較
アパート経営の収益性（利回り）は高く、利回りで10%を越えるような物件も多く見られます。一般に新築の場合で7－8%程度、中古の場合は9－10%程度が一般的といわれます。対して、ワンルームマンション投資の場合、年4%程度の利回りになるのが一般的です。この利回りの高さはアパート経営の大きなアドバンテージといえるでしょう。
また、こうしたアパート経営やマンション投資における想定利回りは当然ですが、入居者がいる前提です。アパート経営の場合1棟のアパートで複数の部屋が当然できますので、仮に1部屋の空きが出ても全部で5部屋あれば、20%の減収で済みます。一方で、マンション投資の場合はAll or Nothingの世界です。投資先は1部屋になりますので、そこが空いてしまえば収入は0円になってしまいます。要するにアパート経営はマンション投資と比較して「リスク分散」ができているのです。
こうしたリスクをマンション投資の方に聞くと、
「赤字でも節税できますよ」とアドバイスされます。この点について詳しくは下の「節税効果」で詳しく説明します。
節税効果から比較
ワンルームマンション投資の話が出る際に利回りとならんで真っ先に出てくるのが「節税効果」が高いというセールストークです。
たしかに、ワンルームマンション投資の場合は「資産形成」のところで述べたように価値のほとんどが建物の価値です。そのため、建物の減価償却による節税効果が期待できます（もちろん、アパート経営の場合も建物の減価償却は所得から控除可能です）。
ただし、よくよく考えてみると「節税ができる」≒「赤字が発生している」ということなのです。つまり、サラリーマンとして500万円の収入がある方が、マンション投資で100万円損をしたから、サラリーマン収入の源泉徴収で500万円に税金がかかっていたのが、「500-100」×税率になるので節税効果がありますよというカラクリです。マンションに投資して入居者がいなくてもその損は所得から差し引けて節税効果になりますというのは、単に損が出ているいいわけです。
そもそもアパート経営やマンション投資における節税を考える場合はキャッシュフローベースで考えるべきです。どういうことかというと、アパート経営で年に300万円の家賃収入（キャッシュフロー）があった。そして、実際に現金として出費したのは100万円とします。
この場合なら実際には200万円の現金が増えたことになりますよね。しかし、減価償却費などを活用する事で税務上の収入はゼロまたはマイナスといったようになり、税金を支払わなくて済むというのが本来の節税対策です。
「ただの赤字とキャッシュフローベースでの節税とを一緒に考えてはいけません」
投資金額
アパート経営の場合、投資金額はどうしても「土地＋建物」となるため、高額になります。一方で、ワンルームマンション投資の場合は1000万円未満での投資も可能です。そのため、ワンルームマンション投資なら考えられるけど、土地付のアパート一棟なんてとんでもない！と思われる方が多いようです。
しかし、
アパート経営のような不動産投資の場合、銀行の融資も住宅ローンとは異なり、収益性が重要視されます。住宅ローンのように「済むための家」ではなく、「投資としての事業」ですので、収支計画さえしっかりとしていれば、ちゃんと銀行融資はおります。
愛和地所では、アパートローンの事前仮診断も行っておりますのでぜひご利用下さい。「アパートローン 銀行仮打診用フォーム」。当然ですが、こうしたアパートローンに関してもしっかりとした助言・アドバイスをさせていただきます。
資産形成・資産運用としてならアパート経営が優秀！
アパート経営の最大の魅力は「土地が残る（資産形成になる）」ということと「収益性（利回り）が高い」という二点にあると私たちは考えています。
土地付きアパートなんて初期投資が高すぎる！と思われるかもしれませんが、福岡のような地方都市（といっても十分な入居率は見込めます）であれば、土地付のアパート一棟投資も不動産投資の有効な投資先として検討していただければと考えております。
愛和地所は福岡で20年もの間アパート経営に携わっております。アパート経営にとって魅力的な町福岡ならではのご提案も可能です。
もちろん、遠隔地投資家の方に対するフォロー体制も万全ですので、アパート経営を検討している方はぜひ愛和地所にご相談下さい。
